Этапы перепланировки квартиры: Этапы согласования и необходимые документы для перепланировки квартиры

Этапы согласования перепланировки

Все перепланировки можно разделить на:

1. Планируемые 

2. Уже выполненные

Планируемая перепланировка

Если перепланировка только планируется, то процесс укрупненно состоит из двух этапов:

Первый этап: 
это получение разрешения на перепланировку.

На данном этапе жилищная инспекция выносит свое решение на основании поданных на рассмотрение документов.

Второй этап:
это сдача выполненной перепланировки жилищной инспекции и БТИ.

То есть на данном этапе идет проверка выполненного ремонта на соответствие согласованной ранее документации.

Если разбить процесс на более мелкие этапы, то

Для согласования планируемой перепланировки необходимо:

1. Проанализировать и понять, стоит ли начинать процесс, то есть возможно ли в принципе согласовать данную перепланировку.
2. Разработать проектную документацию.
3. Согласовать проектную документацию при необходимости (Мосгаз, Роспотребнадзор, банк и т.д.)
4. Подать документы в надзорный орган для получения разрешения на начало ремонтных работ.
5. Выполнить ремонт в соответствии с проектной документацией.
6. Сдать выполненную перепланировку приемочной комиссии.
7. Получить акт о завершенном переустройстве и/или перепланировке.
8. Внести все произведенные изменения в техническую документацию БТИ.

В большинстве случаев разрешение на перепланировку выдается на основании проектной документации, состоящей из технического заключения и проекта перепланировки.

Если несущие конструкции не затрагиваются, то проектную документацию возможно заказать в любой проектной организации, имеющей допуск СРО.

Наша организация имеет данный допуск,
будем признательны если обратитесь за ней к нам.

При вмешательстве в несущие конструкции потребуется техническое заключение от автора проекта дома.
Проект перепланировки в этом случае все также возможно разработать в любой проектной организации с допуском СРО.

Согласование уже выполненной перепланировки:

Если перепланировка уже выполнена, то согласование проходит в один этап:

Разрабатывается техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ, которое подается для подписания акта о завершенном переустройстве.

То есть этап получения разрешения на перепланировку минуется, что в целом логично, ведь перепланировка уже выполнена.
* Хотя откроем маленькую тайну, разрешение на перепланировку существует, но оно в «компьютере жилищной инспекции» и никто его не видит.

Чтобы согласовать ранее выполненную перепланировку, предстоят следующие этапы:

1. Проанализировать и понять, стоит ли начинать процесс, то есть возможно ли в принципе согласовать данную перепланировку. Ведь «засветить» априори не согласуемую перепланировку будет не лучшим решением.
2. Разработать техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.
3. Согласовать проектную документацию при необходимости (Мосгаз, Роспотребнадзор, банк и т.д.)
4. Подать документы на согласование.
5. Сдать перепланировку жилищной инспекции.
6. Оплатить штраф за самовольную перепланировку.
7. Получить акт о завершенной перепланировке и/или переустройстве.
8. Инициировать выход техника из БТИ для внесения изменений в техническую документацию на помещение.

При этом важно учесть, что узаконить возможно только перепланировку, которая выполнена без нарушения требований санитарных и строительных норм.

Перепланировку с запрещенными видами ремонтных работ, не соответствующую нормативным документам, придется переделывать, поскольку согласовать ее с жилищной инспекцией будет невозможно.

Для перепланировки с затрагиванием несущих конструкций техническое заключение должна разрабатывать организация, проектировавшая дом, или организация, официально замещающая автора дома при его отсутствии.  

В остальных случаях техническое заключение имеет право подготовить любая проектная компания с допуском СРО.

Как самостоятельно согласовать перепланировку

 

Всех, кто решил делать перепланировку квартиры, посещает важный вопрос: можно ли самостоятельно согласовать перепланировку квартиры? Честный ответ на него — несмотря на все сложности, самостоятельно согласовать перепланировку квартиры можно! Специально для этого мы подготовили для вас подробную пошаговую инструкцию «Как самостоятельно согласовать перепланировку квартиры».

 

 

В инструкции вы найдете:

— Общую схему и отдельные этапы согласования перепланировки квартиры

— Сроки согласования

— Списки необходимых документов

— Список органов власти и организаций, где нужно согласовывать перепланировку

— Последовательность действий на каждом этапе

— Возможные сложности и риски

— Важную информацию, которую вы должны знать

— Наши полезные советы и рекомендации

 

СКАЧАТЬ ИНСТРУКЦИЮ

 

Для вашего удобства мы разместили инструкцию целиком на этой странице в текстовом виде.

 

 

Процедура согласования перепланировки состоит из 5 этапов:

— Разработка проекта перепланировки вашей квартиры

— Согласование проекта перепланировки

— Переобмер квартиры кадастровым инженером после выполнения ремонта

— Ввод квартиры в эксплуатацию после ремонта

— Регистрация перепланировки (внесение изменений в сведения ЕГРН)

 

Шаг 1. Разработка проекта перепланировки квартиры

 

Срок:

1-2 месяца

 

Необходимые документы: 

— Технический паспорт на квартиру

— Актуальная выписка из ЕГРН (свидетельство о собственности / правоустанавливающие документы)

— Поэтажные планы этажа выше и этажа ниже квартиры

— Акт обследования вентиляционных каналов

— Технические условия на электричество и воду (по требованию)

 

Последовательность действий: 

— Сбор необходимых документов

— Составление технического задания для проектной организации с описанием концепции перепланировки

— Поиск и переговоры с проектной организацией

— Разработка проектной документации (разделы ПЗ, АР, ЭО, ВК, ОВ, КМ, проект изменения фасада здания)

 

Результат:

Оформленный в соответствие со всеми требованиями и нормами проект перепланировки

 

Возможные сложности: 

• Если проектная организация только делает, но не согласовывает проекты, есть риск, что проект не пройдет согласование
• Далеко не каждую перепланировку можно согласовать. В таких ситуациях проектная организация может предложить альтернативный вариант перепланировки
• В разных комиссиях требования к объему и оформлению проекта могут отличаться
• Некоторые организации берут отдельную плату за печать дополнительных копий проекта перепланировки

 

Советы и рекомендации:

• Выбирайте проектную организацию, которая специализируется на проектах перепланировки квартир
• Проверьте, есть ли у компании собственный проектный отдел, или она привлекает к проектным работам субподрядчиков и фрилансеров
• Уточните, дает ли организация гарантию того, что проект перепланировки можно согласовать

 

ВАЖНО!

На стоимость проекта перепланировки будет влиять площадь квартиры и сложность перепланировки

Проектная организация должна быть членом СРО (саморегулируемой организации) и иметь необходимые допуски к осуществлению проектных работ

Обязательные разделы проекта перепланировки: ПЗ, АР, ВК 

 

Шаг 2.

Согласование проекта перепланировки вашей квартиры

 

Срок:

от 45 дней

 

Необходимые документы:

— Оформленный в соответствие со всеми требования и нормами проект перепланировки

— Правоустанавливающие документы на квартиру

 

Согласования:

— Возможные предварительные согласования

• Пожарная инспекция (ОГПН)
• Банк (если квартира куплена в ипотеку)
• Государственный орган, отвечающий за охрану памятников архитектуры (если дом имеет статус памятника)
• Орган власти, отвечающий за архитектуру (если меняется внешний вид здания)
• Негосударственная экспертиза (если перепланировка затрагивает несущие конструкции)
• Управляющая компания / ТСЖ

— Межведомственная комиссия

 

Последовательность действий:

— Предоставление проекта перепланировки в надзорные органы и инстанции для получения предварительных согласований

— Подача проекта перепланировки в Межведомственную комиссию

— Исправление замечаний Межведомственной комиссии (при наличии)

— Получение решения Межведомственной комиссии о согласовании проекта перепланировки

 

Результат:

Решение Межведомственной комиссии о согласовании проекта перепланировки квартиры или отказ

 

Возможные сложности:

• Межведомственная комиссия по истечении 45 дней может вернуть проект с замечаниями.
• После устранения замечаний проект перепланировки нужно повторно подать в Комиссию, которая будет рассматривать его до 45 дней
• Каждая комиссия может по-разному относиться к тем или иным видам перепланировки. Что можно согласовать в одном районе, необязательно будет согласовано в другом районе
• Ожидание приема в очередях
• Увеличение сроков согласования проекта

 

Советы и рекомендации:

• Перед подачей проекта узнайте, можно ли в принципе согласовать вашу перепланировку
• Заранее ознакомьтесь с законодательством и местными нормативными актами (Жилищный кодекс РФ, КоАП, СНИПы)

 

ВАЖНО!

Регламентом предусмотрен срок рассмотрения Межведомственной комиссией проекта перепланировки — 45 дней.

Комиссия может возвращать проект на доработку неограниченное количество раз до полного устранения замечаний. И каждый раз рассматривать проект в течение 45 дней 

 

Шаг 3. Переобмер квартиры после ремонта

 

Срок:

от 5 дней

 

Необходимые документы:

— Согласованный проект перепланировки

— Решение Межведомственной комиссии о согласовании проекта перепланировки

— Выписка из ЕГРН

— Декларация об объекте недвижимости

 

Последовательность действий:

— Поиск кадастрового инженера или компании, оказывающей кадастровые услуги

— Выезд инженера на объект и переобмер квартиры после ремонта

— Составление инженером технического плана квартиры

 

Результат:

Технический план кадастрового инженера

 

Возможные сложности:

• Ошибки в составлении и оформлении техническокого плана кадастровым инженером
• Сложности во взаимодействии с кадастровым инженером (самодурство, необоснованная принципиальность и т. п.)

 

Советы и рекомендации:

• Помните, что фактически выполненный ремонт должен соответствовать согласованному проекту перепланировки квартиры
• Проверьте наличие у кадастрового инженера соответствующего аттестата и членства в СРО
• Найдите кадастрового инженера, который специализируется на изготовлении технических планов на квартиру

 

ВАЖНО! 

По закону, переобмер квартиры может выполняться только кадастровым инженером

Статус кадастрового инженера подтверждается аттестатом кадастрового инженера

Если ремонт не полностью соответствует проекту перепланировки, у вас могут возникнуть сложности на этапе ввода квартиры в эксплуатацию

 

Шаг 4. Ввод квартиры в эксплуатацию после ремонта

 

Срок:

от 45 дней 

 

Необходимые документы:

— Технический план квартиры

— Договор на строительные работы

— Договор на технический надзор

— Акты на проведение скрытых работ

— Документы, подтверждающие членство строительной компании в СРО строителей

— Справка о вывозе строительного мусора

 

Согласования: 

— Возможные предварительные согласования (Пожарная инспекция (ОГПН), государственный орган, отвечающий за охрану памятников архитектуры (если дом имеет статус памятника), орган власти, отвечающий за архитектуру (если меняется внешний вид здания), управляющая компания / ТСЖ

— Межведомственная комиссия

 

Последовательность действий: 

— Получение предварительных согласований

— Подача в Межведомственную комиссию пакета документов

— Выход Межведомственной комиссии на квартиру

— Устранение замечаний — изменить или переделать ремонт (при наличии замечаний)

— Получение акта ввода квартиры в эксплуатацию

 

Результат: 

Акт ввода квартиры в эксплуатацию

 

Возможные сложности: 

• Комиссия может отказать вводить квартиру в эксплуатацию после ремонта, если фактическая перепланировка не соответствует согласованному проекту
• Квартиру не введут в эксплуатацию, если отсутствует договор со строительной компанией на проведение ремонта
• Значительные затраты личного времени на согласование даты и показ квартиры Межведомственной комиссии

 

Советы и рекомендации: 

• Выполняйте ремонт в строгом соответствии с согласованным проектом

 

ВАЖНО!

Согласно установленной процедуре, комиссия должна выйти на объект для проверки соответствия реальной перепланировки согласованному проекту

 

Шаг 5.

Регистрация перепланировки

 

 

Срок:

от 14 дней

 

Необходимые документы: 

— Технический план квартиры для Росреестра в электронном виде (на электронном носителе)

 

Последовательность действий: 

— Предоставление кадастровому инженеру акта ввода квартиры в эксплуатацию

— Корректировка технического плана кадастровым инженером

— Подача пакета документов в МФЦ

— Получение выписки из ЕГРН с узаконенной перепланировкой

 

Результат: 

Выписки из ЕГРН (внесение изменений в сведения ЕГРН)

 

Возможные сложности: 

• Большие очереди в МФЦ
• Приостановка регистрации на срок до 2х месяцев и отказ Росреестра
• Необходимость повторно оформять технический план в случае приостановки или отказа
• Необходимость предоставления в Росреестр дополнительных документов

 

ВАЖНО!

Сроки регистрации перепланировки могут существенно увеличиваться

Росреестр может предъявлять дополнительные требования к пакету документов, если квартира куплена в ипотеку

 

Более подробно:

— Сколько стоит согласовать перепланировку квартиры

— Как правильно сделать перепланировку квартиры

 

Наши услуги:

— Согласование перепланировки квартиры

— Узаконить перепланировку квартиры

— Разработка проекта перепланировки

 

Узнать стоимость и сроки согласования вашей перепланировки

Согласование перепланировки квартиры.

Все аспекты 2021.

Согласование перепланировки квартиры – это процесс получения соответствующего разрешения на ремонт от уполномоченного органа местного самоуправления путем сбора и подачи требуемых документов (п.1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ).

В данной статье мы разберем последовательность, все особенности и детали этой трудоемкой и затратной по времени процедуры, а также необходимые для предоставления документы.

Решение о согласовании перепланировки. Фото.

Согласование перепланировки помещений до ремонта

Если вы не знаете или сомневаетесь, какие именно ремонтные работы относятся к перепланировке, советуем для начала прочитать нашу статью о том, что такое перепланировка и переустройство.

Зачем согласовывать перепланировку

Если говорить вкратце, то перепланировкой/переустройством считаются работы, в результате которых изменяются планировка квартиры и/или расположение сантехники, зафиксированные в техническом паспорте БТИ.

А по действующему законодательству подобные мероприятия должны быть предварительно согласованы. И любые отклонения от плана БТИ, произведенные без разрешения органа, осуществляющего контрольно-надзорные функции в этой сфере, будут считаться незаконной перепланировкой или переустройством.

Но согласование перепланировки делается не только для соблюдения законности ваших изменений, а в первую очередь для того, чтобы не нарушать права ваших соседей и не создавать угрозу безопасности проживания ни в вашей квартире, ни в остальных жилых помещениях вашего дома.

Где согласовать перепланировку квартиры в Москве

Органом исполнительной власти города Москвы, на который возложены функции по утверждению перепланировок квартир, является жилищная инспекция, отделения которой работают в каждом административном округе.

Мосжилинспекция принимает от заявителей документы на согласование.  Она же выдает разрешение на проведение перепланировочных работ или отказ в ремонте. А также оформляет акты о завершении переустройства и перепланировки.

Государственная жилищная инспекция города Москвы – это основной согласующий перепланировки орган, но не единственный. В зависимости от сложности ремонта и типа работ проект перепланировки дополнительно придется согласовывать и с другими организациями.

Для перепланировки квартиры, находящейся в ипотеке, от банка нужна будет справка, что он не против проведения в ней капитального ремонта.

У Департамента культурного наследия города Москвы потребуется разрешение, если квартира расположена в доме, относящегося к памятникам истории, культуры и архитектуры. В этом случае вместо проекта перепланировки компанией со специальной лицензией от Министерства культуры РФ разрабатывается проект приспособления.

Если планируется изменение фасадной стены дома, то согласовать перепланировку квартиры также придется в ГБУ ГлавАПУ.  Чтобы на кухне осуществить перенос газовой плиты, нужно предварительно заручиться поддержкой АО Мосгаз. Если вы планируете затрагивать часть общедомовой собственности, вам понадобится получить согласие 73% жильцов дома.

Все документы и справки, полученные от перечисленных организаций, вместе с основным пакетом документов передаются в Мосжилинспекцию для согласования.

Как согласовать перепланировку квартиры в Москве

Со вступлением в силу постановления Правительства Москвы №508-ПП, которое пришло на смену старому ППМ № 73-ПП, порядок согласования перепланировок в Москве был существенно упрощен.

Кроме того, некоторые виды работ, которые в 73-м ППМ считались перепланировкой, теперь не требуют согласования. К ним, например, относятся: установка кондиционеров (при условии, что вы не штробите несущую стену), остекление балконов, замена сантехники на аналогичную и некоторые другие мероприятия.

Все перепланировки квартир можно условно разделить на несколько разновидностей, в зависимости от сложности их согласования.

1) Перепланировка, согласуемая по упрощенной схеме (в уведомительном порядке) и не требующая разработки проектной документации. Аналогична тому, что раньше называлось «по эскизу».

Для перепланировок, не влияющих на безопасность жильцов и не затрагивающих несущие конструкции здания, новым постановлением введен упрощенный (уведомительный) порядок согласования. В чем он состоит?

Старое 73-е ППМ называло такие мероприятия «перепланировками по эскизу», а их согласование проводилось по ксерокопиям из поэтажного плана БТИ. Теперь вы действуете так: берется план «до» перепланировки и соответствующий план «после» (по сути, тот же эскиз) и сдается в Мосжилинспекцию вместе с остальными документами. После этого на квартиру выходит инспектор и проверяет, не затрагивались ли полы, несущие стены, общедомовое имущество, вентшахты и пр. Если нет, вы получаете акт о выполненной перепланировке и обращаетесь в БТИ для внесения изменений в техническую документацию на квартиру.

О том, какие ремонтные работы возможно согласовать таким образом, мы рассказали в статье «Перепланировка по эскизу». А здесь лишь отметим, что на практике согласование перепланировки по эскизу – это очень редкое явление, потому что для утверждения большинства работ все-таки нужна проектная документация.

2) Перепланировка по проекту с техническим заключением.

Перечень работ, однозначно согласуемых по проекту с техническим заключением на перепланировку, приводится в пп. 2 и 3 Приложения 1 к ППМ №508-ПП. Сюда относятся, например, перепланировки с расширением санузла и/или ванной на коридор или встроенную мебель (кладовую), устройством кухни-ниши или дополнительного санузла, демонтажем подоконного блока, изменением конструкции пола, устройством проемов в несущих стенах или перекрытиях, переносом кухни или ванной комнаты и др.

Если же ваш ремонт не включает ничего из перечисленного в этих пунктах, то он относится к простым перепланировкам, которые согласуются в уведомительном порядке по эскизу. ​

Помните, что только организации с допуском СРО или авторы домов (например, АО МНИИТЭП, разработавший большинство типовых домов для Москвы) должны заниматься изготовлением проектной документации: исключительно в этом случае могут быть полностью учтены требования строительных, санитарных и противопожарных нормативов и проведены верные инженерные расчеты.

Разработка проекта может быть начата после проведения инженерного обследования дома и квартиры на предмет возможности выполнения перепланировки. Если конструктивные особенности и состояние здания не препятствуют реализации намеченных преобразований, оформляется техническое заключение, и с учетом оговоренных в нем условий составляется проект перепланировки.

Проект перепланировки можно всегда заказать в организации, имеющей соответствующий допуск СРО. А вот выбор организации для оформления технического заключения зависит от сложности перепланировки.

Если несущие конструкции не затрагиваются, техзаключение может составить та же организация, что будет разрабатывать проект.  При любых изменениях несущих конструкций здания инженерное обследование помещения с последующим выпуском технического заключения заказывается в организации, проектировавшей многоквартирный дом. Но проект перепланировки квартиры при этом можно все равно заказывать в любом проектном бюро со свидетельством СРО.

3) Типовые варианты перепланировки по проектным решениям из каталога ГУП МНИИТЭП.

Головной московский институт в области проектирования и модернизации жилых домов АО МНИИТЭП совместно с Мосжилинспекцией разработал специальный каталог типовых перепланировок для своих серий домов.

Каталог насчитывает несколько  десятков вариантов перепланировок. Как правило, они не отличаются особой оригинальностью и не предлагают радикальных изменений. Но, если вас это устраивает, то вы сможете упростить себе процесс согласования. О техническом заключении позаботится АО МНИИТЭП, а при обращении в Мосжилинспекцию вам понадобится указать ссылку на соответствующий типовой проект и приложить документы, необходимые для согласования перепланировки.

Но, сэкономив деньги на разработке проекта, вы должны в точности соблюсти границы переустройства, предусмотренные типовым проектом. Если вы хоть в чем-то выйдете за его рамки, то потребуется разрабатывать уже индивидуальный проект перепланировки.

4) Перепланировка по проекту приспособления для современного использования.

Как мы уже отмечали ранее, данный вариант согласования перепланировки актуален для домов, входящих в реестр памятников архитектуры и истории, а также для мемориальных квартир в обычных домах. Если перепланировка затрагивает ту часть здания, которая составляет предмет охраны, возникает необходимость в разработке сложного и дорогого проекта приспособления памятника к современному использованию. Согласовывается такой проект с Мосгорнаследием и жилищной инспекцией.

Этапы согласования перепланировки квартиры

Согласование перепланировки в Москве – дело достаточно сложное уже по той причине, что можно легко запутаться с тем, какие документы для этого нужны и куда их подавать. Кроме того, этот процесс займет достаточно много времени, которое условно можно разделить на два этапа:

1. получение разрешения на перепланировку от Мосжилинспекции;
2. сдача выполненного ремонта приемочной комиссии.

Рассмотрим подробнее каждый из этапов согласования перепланировки.

Порядок согласования перепланировки квартиры в Москве

Итак, на первом этапе согласования перепланировки нужно получить разрешение на проведение ремонтных работ.

Чтобы начать этот процесс, необходимо иметь какой-либо документ БТИ на квартиру, где будет проводиться перепланировка или переустройство. Это может быть:

• Технический паспорт жилого помещения.
• Поэтажный план квартиры с экспликацией.
• Архивная копия поэтажного плана с экспликацией из ГБУ МосгорБТИ.

Если какой-то из этих документов уже имеется, то обращаться в БТИ вам не понадобится.  

Однако иногда случается так, что технической документации на жилое помещение у собственника нет. Причины ее отсутствия могут быть разные: документы могли потерять или при продаже их не передал бывший владелец квартиры. В такой ситуации придется обратиться в БТИ и заказать нужный документ.

Со стоимостью техпаспорта, поэтажного плана с экспликацией или архивного плана БТИ,  а также порядком их получения вы можете познакомиться подробнее, переходя по помеченными синим цветом ссылкам.

При наличии плана БТИ в любой частной компании, занимающейся перепланировками в Москве, можно получить консультацию по поводу планируемого ремонта и его согласования.

Наша компания такие консультации дает бесплатно. Интересующие вас вопросы по перепланировке можно задавать прямо на сайте или по телефону.

Определившись с работами, которые разрешены по закону, необходимо задокументировать их в виде проекта перепланировки. Его нельзя сделать самостоятельно, поскольку, как уже было сказано, на разработку такого документа необходим допуск СРО. Он есть у специальных проектных организаций, к которым и нужно обратиться.

Мы занимаемся не только консультированием собственников жилья, но и разработкой проектов (имеем допуск СРО в проектировании) и согласованием перепланировок, что очень удобно для всех наших клиентов. Наличие собственного проектного отдела дает нам возможность в оперативном режиме выпускать проектную документацию, соответствующую требованиям жилищного законодательства, строительным и санитарным нормативам. А совместная работа консультантов, инженеров и специалистов по согласованию позволяет получать разрешение на перепланировку у Мосжилинспекции с первого раза.

Для согласования перепланировки квартиры в Москве собранные документы передаются в Мосжилинспекцию онлайн, через Портал государственных и муниципальных услуг (обращаться в МФЦ или непосредственно в жилинспекцию не нужно). Основной список документов, которые необходимо предоставить, выглядит следующим образом:

• Запрос на согласование перепланировки/переустройства (заявление).
• Учетно-техническая документация на квартиру (техпаспорт или поэтажный план + экспликация).
• Проект перепланировки*.
• Техническое заключение*.
• Документ, подтверждающий право собственности на квартиру (выписка из ЕГРН, свидетельство)**.

*При согласовании перепланировки через госуслуги проект и техническое заключение заверяются электронной подписью проектной организации.

**Если вы купили квартиру в новостройке, то правоустанавливающие документы вы получите не сразу, и вместо них можно будет предоставить те, что указаны в п. 2.5.1.1.1.9. Приложения 2 к ППМ №508-ПП в редакции №840.

Как отмечалось, документы, представленные выше, иногда дополняются другими бумагами и разрешениями в зависимости от запланированных работ и других обстоятельств.

Запрос заполняется путем внесения данных в интерактивную форму на Портале. Все документы прикрепляются в электронной форме в виде сканированных копий.

Мосжилинспекция рассматривает поданные документы в течение 20 рабочих дней (это регламентный срок) и принимает по ним решение. Таким решением может быть отказ в согласовании перепланировки или разрешение на проведение работ по проекту.

После того, как получено разрешение на перепланировку, можно приступать к самим работам. И с этого момента начинается второй этап согласования перепланировки квартиры. При проведении ремонта также нужно собирать документы, не упуская ни одного из них.

Прежде всего речь идет о журнале ремонтно-строительных работ, который вы получите вместе с распоряжением на перепланировку, если планируется затрагивание несущих конструкций. Другими документами (их, впрочем, может и не быть) станут акты освидетельствования скрытых работ, которые заполняются в том случае, если устраивается новый «пирог пола» или проем в несущей стене. К слову, у строителей должен быть допуск СРО, без которого они не смогут заполнить акты скрытых работ.

Таким образом, ремонтные работы после получения разрешения ведутся с заполнением журнала производства работ, составлением актов на скрытые работы и осуществлением авторского надзора со стороны проектной организации.

Если все документы собраны корректно, а ремонт закончен в сроки, то можно обращаться в Мосжилинспекцию с запросом об оформлении акта о завершенной перепланировке и ждать визита приемочной комиссии. 

Приемкой ремонта называется процесс освидетельствования того, что строительные работы проводились в соответствии с проектом перепланировки и строители не допустили самовольных изменений в проектные решения. Поэтому для окончательного согласования перепланировки жилого помещения очень важно, чтобы все выполненные работы соответствовали тому проекту, который утвердила Мосжилинспекция.

Акт о завершенной перепланировке. Фото.

В состав приемочной комиссии входят: инспектор Мосжилинспекции и представители проектной и строительной организаций, иногда еще и представитель управляющей компании. После того, как все члены комиссии установят, что нарушений нет, они подпишут акт о завершенной перепланировке.

Затем собственнику нужно обратиться в Бюро технической инвентаризации для вызова инженера, чтобы он провел обмеры помещений квартиры, и новую планировку внесли в учетно-технические документы. В общем, можно сказать, что завершается согласование перепланировки в БТИ.

Согласование перепланировки после ремонта

Многих собственников интересует вопрос, как согласовать уже сделанную перепланировку квартиры и можно ли это осуществить вообще? Речь идет о перепланировке, на которую не получали разрешение жилищной инспекции. То есть, когда квартиру переустроили самовольно.

Прежде всего отметим, что незаконная перепланировка может долгое время оставаться незаметной, но обязательно «всплывет» при проведении каких-либо сделок с недвижимостью, где нужен поэтажный план БТИ.

Последствия перепланировки квартиры без согласования могут быть разными в каждом случае. Но поскольку перепланировка без согласования считается нарушением закона, вас точно обяжут выплатить административный штраф, и вы получите предписание вернуть квартире прежний вид либо узаконить перепланировку.

Если в результате ваших работ ухудшились эксплуатационные характеристики здания или перепланировка угрожает безопасности проживания в вашей квартире или в квартирах соседей, то согласовать такие работы «задним числом» у вас не получится, и квартире придется вернуть первоначальный вид.

Но если вы провели изменения, которые не нарушают принятых строительных и санитарных норм, то согласование ранее выполненной перепланировки будет возможно. Но для этого вам потребуется техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Оформить такое техническое заключение может наша организация. Более подробно процесс юридического оформления незаконного ремонта мы осветили в статье «Как узаконить перепланировку квартиры».

Стоимость согласования перепланировки квартиры

Цена согласования перепланировки квартиры зависит от множества факторов, но главным образом от типа многоквартирного дома и сложности планируемых работ.

Для более предметного разговора относительно сроков и стоимости вашей перепланировки нашим специалистам необходимо ознакомиться с планом квартиры и теми изменениями, которые вы планируете осуществить. Выслать план БТИ и рисунок с желаемыми изменениями (самое простое – сделать от руки на копии плана) можете на электронную почту или через онлайн-консультацию нашего сайта.

Мы сделаем анализ будущей перепланировки с точки зрения ее соответствия нормам законодательства, скажем, что нужно для оформления ремонта и сколько стоит согласовать перепланировку квартиры в вашем случае. При этом наша консультация бесплатна и ни к чему вас не обязывает.

Самостоятельное согласование перепланировки

Стоимость согласования перепланировки квартиры в Москве также зависит от того, самостоятельно будут оформляться все документы или с помощью посредников. На этой странице вы можете посмотреть приблизительную стоимость услуг по согласованию перепланировки.

Давайте попробуем разобрать вопрос, в каких случаях можно провести перепланировку самостоятельно, а когда для согласования лучше обратиться к специалистам со стороны?

Если вы хотите выполнить незначительные изменения, например, снести перегородку между ванной и санузлом или расширить дверной проем в ненесущей стене, то в этом случае, при наличии некоторого свободного времени и терпения, можно согласовать перепланировку квартиры самостоятельно.

Однако более сложные работы, для которых необходима разработка проектной документации и оформление технического заключения от автора дома, потребуют для согласования значительно больших усилий. В этом случае самостоятельное согласование перепланировки может как затянуться на длительный срок, так и не удаться вовсе. Кроме того, расходы на получение необходимых разрешений могут быть даже выше, чем при обращении к посредникам.

По большому счету любую перепланировку возможно согласовать собственными силами. Вопрос лишь в том, сколько времени и сил готов затратить на этот процесс собственник. Исключения составляют «пограничные» перепланировки, по которым действующее законодательство четко не определяет порядок согласования, поэтому приходится действовать в каждом случае индивидуально.

При самостоятельном согласовании перепланировки наша организация может разработать для вас проект с техническим заключением, а также дать необходимые рекомендации по процессу согласования во всех инстанциях.  Если вы заказываете у нас проектную документацию, любые консультации по этапам согласования проекта перепланировки бесплатны и ведутся до конца процесса.

Согласование перепланировки квартиры в Москве под ключ

В Москве действует довольно много фирм, оказывающих посреднические услуги по согласованию перепланировок. Причем часто помощь в согласовании требуется именно при сложных типах работ, которые затрагивают несущие стены дома, требуют разработки проектной документации. Хотя, конечно, основной поток заказчиков, к примеру, у нашей фирмы, это средний тип перепланировок, требующих разработки проектной документации, но без затрагивания несущих конструкций.

Уважаемые собственники жилья, наша организация при необходимости окажет содействие в согласовании перепланировки под ключ (в услугу включены: разработка проекта с техническим заключением + оформление разрешения, акта о завершенной перепланировке и новых документов БТИ). Чтобы заказать согласование перепланировки, позвоните нам или воспользуйтесь формой обратного звонка – оставьте свой номер и мы вам перезвоним сами.

Сроки согласования перепланировки квартиры

Несмотря на то, что перечень документов для согласования утвержден действующим жилищным законодательством, сроки перепланировки квартиры могут колебаться от 3-х месяцев до полугода и даже больше, в зависимости от масштаба предстоящих работ и того, насколько быстро будут собраны все требуемые бумаги.

Для того, чтобы согласовать простую перепланировку квартиры, не требующую проведения сложных инженерных расчетов, вмешательства в несущие стены, изменения конструкции полов и переноса инженерных коммуникаций, нужно меньше времени.

Допустим, вы хотите организовать гардеробную в одной из жилых комнат (для этого вам потребуется монтировать ненесущие перегородки из облегченных материалов) и расширить комнату за счет коридора путем переноса ненесущей стены с дверным блоком. Это будет простая перепланировка, сроки согласования которой невелики.

После того, как вы предоставите в жилищную инспекцию документы и получите разрешение, можно будет приступать к работам. После работы выполненный ремонт будет принимать комиссия. Сроки перепланировки в этом случае составят 4-4,5 месяца. 

Но это при условии, что проект перепланировки и техническое заключение будут заказываться в частной проектной организации, где проектные документы разрабатывают в течение нескольких дней. Если же обращаться в крупные проектные институты, то указанный срок будет увеличен еще примерно на один месяц.

Сроки согласования перепланировки могут затянуться, если работы затрагивают несущие стены дома. Для того, чтобы приступить к разработке проекта перепланировки несущих стен, потребуется проведение технического обследования квартиры инженером организации, являющейся автором дома. И уже по результатам обследования будет видно, возможно ли в вашей квартире выполнить желаемые изменения или нет.

Возможность проведения перепланировки, затрагивающей несущие стены, может зависеть не только от степени износа конструкций здания, но и от этажа, на котором расположена ваша квартира, и от того, была ли выполнена аналогичная или похожая перепланировка в выше и нижерасположенных квартирах.  

При необходимости проведения инженерного обследования квартиры организацией-автором проекта дома сроки перепланировки увеличиваются примерно на 1 месяц.

Таким образом, сроки согласования перепланировки квартиры, относящейся к категории сложных (с затрагиванием несущих стен, перекрытий, проведением сложных инженерных расчетов), составляют порядка 5,5-6 месяцев.

Если нужно уже выполненную перепланировку квартиры узаконить, сроки будут несколько иными. Срок узаконивания перепланировки квартиры без несущих конструкций составляет 2,5-3 месяца. С несущими срок увеличивается до 4-4,5 месяцев. Но узаконить можно только такую перепланировку, которая не нарушает действующего жилищного законодательства.

Примечание: сроки перепланировки указаны приблизительно и учитывают полный цикл согласования – от сбора документов до оформления нового технического паспорта.

Теперь давайте посмотрим, от чего зависят сроки перепланировки квартиры.

1) От наличия/отсутствия плана квартиры, без которого невозможно разработать проектные документы. Если план квартиры имеется, то не нужно тратить время на его получение в БТИ, что занимает примерно 1 месяц. При получении поэтажного плана квартиры опасайтесь подделок.

2) От выбора компании, которая будет заниматься разработкой проектной документации. Для сравнения: у нас подготовка комплекта документов из проекта и технического заключения занимает не более 5 дней. А чтобы получить техническое заключение на перепланировку с несущими конструкциями, например, в АО МНИИТЭП, уйдет несколько недель.

3) От срока рассмотрения заявления о переустройстве или перепланировке, который зависит от загруженности Мосжилинспекции работой в момент подачи документов.

4) От выбора варианта согласования: будете ли вы самостоятельно заниматься согласованием или поручите этап подготовки посредникам. Как правило, опыт в прохождении инстанций, получении разрешений и знание тонкостей жилищного законодательства помогают сократить сроки согласования перепланировки.

Для того, чтобы воспользоваться услугами посредников, вам необходимо выбрать подходящую фирму, а затем оформить доверенность на сотрудника выбранной вами посреднической организации.

Правильный выбор проектной организации также поможет сократить сроки согласования перепланировки, ведь в случае, если проектная документация будет составлена не по установленной законодательством форме, жилищная инспекция откажет вам в согласовании перепланировки, и сроки согласования в этом случае увеличатся, поскольку разработанную документацию придется переделывать.

Но несмотря на то, что этапы согласования увеличивают сроки перепланировки, не стоит приступать к работам самовольно. Последствия незаконно выполненных работ могут отразиться не только на вас, но и затронуть интересы остальных жильцов вашего дома.

В том случае, если ваша перепланировка будет создавать угрозу безопасности проживания или приведет к аварийной ситуации, на вас ляжет вся ответственность за выполненные работы, и устранять последствия ремонта придется за свой счет.

Узнать о сроках согласования вашей перепланировки вы можете дополнительно проконсультировавшись с нашими специалистами. Связаться с нами можно онлайн или по телефону – как вам будет удобно.

Какие перепланировки можно делать без согласования?

Чтобы ответить на этот вопрос, нужно обратиться к Жилищному кодексу РФ. Согласно определениям, приведенным в ст. 25 ЖК РФ, к перепланировке и переустройству относятся мероприятия, изменяющие планировку помещения и расстановку сантехприборов.

А в ст. 26 Жилищного кодекса России сказано, что все виды строительных работ, вносящие изменение в план БТИ, требуют согласования. Кроме того, согласовывать также нужно устройство полов и изменение их конструкции.

Иначе говоря, все мероприятия по перепланировке и переустройству квартиры необходимо согласовывать.

Работы, которые по закону не требуется согласовывать, не считаются перепланировкой или переустройством. В основном это отделочные работы, которые принято называть косметическим ремонтом.

Так, согласование не нужно, когда:

• Покрытие пола заменяют на аналогичное.
• Проводят замену окон и дверей в существующих проемах.
• Выполняют малярные работы и поклейку обоев.
• Сантехническое оборудование заменяют на аналогичное и устанавливают его на том же самом месте.

Также в этот список можно добавить многие другие работы, не приводящие помещение в состояние, отличное от планировки БТИ. Например, снятие настенной керамической плитки, удаление штукатурки, установку розеток, монтаж натяжных потолков и т.п. можно проводить без разрешения.

Перепланировка квартиры в Москве — стоимость согласования переустройства планировки квартиры

Компетентные и вежливые

АПМ делала для меня проект по перепланировке. Результатом довольна – рекомендую её всем клиентам. Спасибо за компетентность и вежливое общение.

Елена А.

09 октября 2020, 09:00

Допустимости перепланировки

Обращался в компанию, чтобы узнать допустимости перепланировки моего проекта (его выполняла другая контора, и их работу БТИ не приняла). Сделали пару изменений и всё прошло быстро и без больших затрат. Огромная благодарность Николаенко Екатерине, она вела консультацию по моему заказу. МЖИ их работу приняла, акт согласования лежит дома. Вы лучшие! Успехов Вам!

Дмитрий

27 июля 2020, 19:45

Проект согласовали с первого раза

Обратилась за перепланировкой жилья. Проект был готов уже спустя неделю после предварительного замера от дизайнера. Все спорные моменты решились без каких-либо нарушений, менеджер предложил все оптимальные варианты.
Запрос в МЖИ отправили в конце зимы, а к середине марта проект согласовали прямо с первого раза! Вот он настоящий результат за минимальную цену, работу приняли без нареканий. Супер!

Алексей О.

12 мая 2020, 15:30

Согласование с МЖИ прошло без моего участия

Для моего проекта, из организации поставили Михаила, он работал по планировке квартиры. Настоящий профессионал. Всё по сути и никаких напрасных обещаний. Согласование с МЖИ прошло без моего участия, сотрудники сами оформили необходимое согласие. Наверное, компания имеет свои связи с инстанцией – без них бы я потратил намного больше времени на решение вопросов.

Глеб

04 мая 2020, 11:00

Все вопросы решают удаленно

Отвечают на сообщения быстро, все вопросы могут решить по телефону, никуда не нужно приезжать. Документы привозят, все объясняют.
Я в восторге, серьезно.
Отдельное спасибо менеджеру Анастасии, очень приятная по общению девушка. Проконсультировала по всем вопросам, очень вежливо общалась.
Как и обещали, привезли все документы в назначенный день (был уже неприятный опыт с прошлой компанией), чем сэкономили мне кучу времени.

Игорь

28 апреля 2020, 19:30

ООО «АПМ-1»

Игорь, здравствуйте.
Спасибо за высокую оценку нашей работы и рекомендации.
Анастасии обязательно передадим Вашу благодарность. Отличного дня.
Всегда ждем Вас снова.
С уважением, Архитектурно-Проектная Мастерская №1

Настоящие профессионалы

Ребята настоящие профессионалы. Работа выполнена в срок без каких-либо претензий. Заказывал проект и техническое заключение для новостройки на Бескудниковсков. Проблем не возникло, МЖИ дало добро на ремонтные работы. Правда, во время ремонта ко мне пару раз приходил сосед снизу.. Я вручил ему бумагу о разрешении, и конфликт был исчерпан. Марина, спасибо за приятное общение и заботу о клиенте! 🙂

Эдуард Акопян

19 апреля 2020, 11:15

ООО «АПМ-1»

Здравствуйте, Эдуард Акопян.
Спасибо Вам за оказанное доверие.
К сожалению, не всегда жилплощадь сдаётся с той планировкой, какую бы хотелось видеть клиенту.
Поэтому, мы всегда приходим на помощь, чтобы выполнить пожелания собственника.
С уважением, Архитектурно-Проектная Мастерская №1

Документ на согласие по перепланировке от МЖИ

Заказывала документ на согласие по перепланировке от МЖИ. В работе никак не участвовала, все документы и бумаги оформляли сотрудники компании. Очень рада, что бюрократическая возня с бумагами меня не коснулась. Ни одной очереди и звонков в инстанции.
Жаль, что обратилась так поздно, оформление одобрения заняло почти четыре месяца. Так что всем, кто читает мой отзыв скажу, заказывайте документы заранее до продажи квартиры, потом придётся либо долго ждать, либо уменьшать стоимость квартиры…

Белла

06 апреля 2020, 21:30

Объединение двух квартир

Я купил трехкомнатную квартиру, по соседству жила семья, которая хотела уехать из страны. Они предложили выкупить их однушку. АПМ-1 помогла объединить их площадь с нашей – теперь у нас четырехкомнатная квартира) Отдельное спасибо вам, Марат и Алексей!

brychkin.88

10 февраля 2020, 13:45

ООО «АПМ-1»

Добрый день, brychkin.88. Спасибо за высокую оценку. Марату с Алексеем обязательно передадим Вашу благодарность. Согласование документов — это наша основная специализация, поэтому работу по ней мы выполняем в срок и по приемлемой стоимости. С уважением, Архитектурно-Проектная Мастерская №1

План перепланировки

Заказывала план перепланировки: оперативно выполнили работу и, главное, приняли во внимание мои пожелания. Спасибо инженеру Алине и менеджеру Григорию за их терпение и труд!

Дина

24 января 2020, 17:38

Согласование перепланировки после ремонта

20 лет прошло с тех пор, как мы в ходе ремонта, неожиданно даже для себя, передвинули дверные проемы. И вот теперь понадобилось разрешение на осуществление перепланировки.
На сайте госуслуг узнали, что в процедуру оформления входит составление схем, проектов, походы в многочисленные инстанции… Товарищи посоветовали обратиться в АПМ, передав им все полномочия. В результате, согласование у нас на руках.

С.В. К.

14 января 2020, 09:30

Согласование перепланировки самостоятельно — важные моменты

Если решили выполнить согласование перепланировки квартиры самостоятельно, то эта статья для вас. Для это потребуется ознакомиться с действующими нормами, законами и регламентом приема документов по перепланировке различными органами.

Для начала следует знать, что разрешение на перепланировку в Москве выдает Мосжилинспекция, у которой отделения расположены в разных округах города. В Московской области разрешение на перепланировку выдает местная администрация. Поэтому лучше обратиться в орган, выдающий разрешения на консультацию прежде, чем начинать перепланировку.

После вступления в силу нового закона о перепланировке — Постановления Правительства Москвы № 508, принятого в декабре 2011 года (последняя редакция- ППМ №1104 от 29.12.2017г.), появилось большое количество изменений в процедуре согласования перепланировки.

Это сложный нормативный акт для юристов, не говоря уже о простых смертных. Но есть практика согласований по постановлению, и поэтому рекомендуем опираться на тех людей, у кого есть опыт и накопленные знания в области согласований.

Изначально закон внедрили для упрощения согласования перепланировки в квартирах города Москвы, на каждом шагу слышались призывы согласовать перепланировку самостоятельно, а в ряде случаев в средствах массовой информации появлялась агитация и вовсе не заниматься согласованием.

Давайте разберемся, как согласовать перепланировку квартиры самостоятельно, в каких случаях это нужно делать, а в каких нет, и как это правильно выполнить с наименьшими потерями.

Раньше все перепланировки делили на три типа:

• перепланировки, согласуемые по эскизу;
• перепланировки, которые нужно согласовывать только по проекту;
• перепланировки, которые никак нельзя согласовать.

Теперь считается, что разрешение на перепланировку квартиры нужно получать только на сложные перепланировки, выполнение которых влияет на безопасность людей, проживающих в многоквартирном доме. Если это такой случай, то согласование перепланировки квартиры в Москве самостоятельно начинается с заказа проекта в проектной организации или понадобится сослаться на уже разработанный (типовой) проект, официально размещенный на сайте Мосжилинспекции. А провести согласование перепланировки квартиры по эскизу самостоятельно уже не получится выполнить, так как этот вид работ отменен постановлением. Обращаем внимание, что к работам, согласование которых требует разработки проекта, относится не только устройство проемов в несущих стенах, но и даже устройство или переустройство полов. Поэтому, почти все перепланировки, к сожалению, согласовываются по проекту.

Если происходит перестановка ванной и раковины местами, объединяется туалет с ванной комнатой, то логично предположить, что придется менять и полы, а значит – нужен проект. То же относится к сносу и возведению перегородок, полы тоже будут меняться – ведь конфигурация помещений изменилась… Конечно, здесь можно поспорить и сказать, что меняется только напольное покрытие, не затрагивая при этом конструктивных элементов (стяжка, гидроизоляция, шумоизоляция и т.д.), что не требует разработки проекта, но в Мосжилинспекции могут все равно возникнуть вопросы. Поэтому, если решились на такой шаг, как согласование перепланировки квартиры в Москве самостоятельно, то прежде чем начинать работы, получите консультацию в Мосжилинспекции.

Так с чего же начать и как самостоятельно согласовать перепланировку в Москве. Первым и обязательным документом, который получают при любой перепланировке, является техпаспорт БТИ. Его заказывают в Территориальном Бюро Технической инвентаризации округа, где расположен объект недвижимости. На изготовление потребуется 2 недели, а за это время можно продумать будущую планировку и поинтересоваться существующими нормами, проконсультироваться со специалистами.

При рассмотрении перепланировки участвует вся квартира и согласованию подлежат все элементы, подвергшиеся изменению, которые необходимо внести в документы БТИ и нет смысла что-то согласовывать, а что-то оставлять на «потом», так как несогласованный элемент «вылезет» впоследствии на этапе приемки. Таким образом получается, что при переустройстве санузла в проекте будет отражаться планировка всей квартиры, а не одной ее части. Поэтому, если решили выполнить согласование перепланировки самостоятельно в Москве, то рекомендуем продумать каждую мелочь, которая впоследствии может вырасти в проблему. Как пример, решили установить или снять имеющуюся дверь, а в проекте это не отразили – в БТИ будут красные линии и весь круг согласований придется начинать сначала.

Как согласовать перепланировку квартиры самостоятельно в Москве, пример подготовки эскиза для последующего проектирования

До перепланировки

После перепланировки

Важно знать, что на текущий момент разрешено не согласовывать остекление балкона, лоджии, установку антенны и кондиционера. А так как новое постановление отменило согласование перепланировки по эскизу — самостоятельно можно попробовать получить разрешение на незначительную перепланировку.

Ниже представим общую схему и этапы согласования перепланировки квартиры в Москве.

Можно, при желании, пройти согласование перепланировки в Москве самостоятельно за исключением разработки проекта перепланировки и технического обследования с выдачей технического заключения (ТЗК), потому что для выполнения этого вида работ требуется допуск СРО, а также специальные знания и навыки. Проектно-техническую документацию готова выполнить компания «ЖИЛЭКСПЕРТИЗА» — для это позвоните или напишите нам.

Считаем важным предупредить о том, перепланировка, согласование самостоятельно — это не совсем простой процесс, на который потребуется много времени и знаний и вероятно удачи. Мало того, что требуется выполнить большое количество строительных норм, еще существует много правил и условий в Мосжилинспекции, БТИ и Росреестре, которые меняются практически каждые полгода. Также есть шанс столкнуться с разными трактовками чиновников относительно нормативной документации в разных округах Москвы. Как правильно согласовать перепланировку квартиры самостоятельно – знает компания «ЖИЛЭКСПЕРТИЗА», которая готова на любом этапе предложить помощь и консультацию.

Достаточно часто, а это 30-50% случаев, согласование перепланировки самостоятельно, заканчивается патовой ситуацией.

Согласование перепланировки в Москве самостоятельно, примеры затруднительных ситуаций:

1. На руках у собственника появляется 3-5 отказов в согласовании перепланировки из Мосжилинспекции, в которых не всегда понятно, о чем написано.
2. Выявляются отличия проекта от фактической планировки при сдаче квартиры по Акту приемке после выполненной перепланировки.
3. Техники БТИ не всегда соглашаются с утвержденным проектом и Распоряжением Мосжилинспекцией и отражают то, что будет очередной проблемой. При этом допустят кучу ошибок, которые не захотят исправлять.
4. Технический план и Росреестр — это очередное непреодолимое препятствием на пути внесения в базу изменений после перепланировки. Приостановки и необходимость снятия ошибок могут вернуть к первому этапу согласований.

На наш взгляд, самостоятельное согласование перепланировки квартиры — крайне рискованное мероприятие, можно завести дело в такой тупик, из которого потребуется трудно, дорого и долго выпутываться.

Если же вышеуказанные доводы не существенны и есть желание выполнить согласование перепланировки самостоятельно — порядок действий представлен ниже.

1. Заказ проектно-технической документации – необходимость предусмотрена законом и нацелена на сохранении не только вашей безопасности, но и других людей, проживающих в доме. Заказывают документацию в проектной организации, имеющей допуск на проектирование и обследование, выданный Саморегулируемой организацией (СРО). Как правило, заказывают два документа:

   — Техническое заключение о состоянии конструкций и возможности перепланировки;
   — Проект перепланировки.

   Проектная организация на основании поэтажного плана, эскиза и выезда инженера на квартиру выполняет эту работу в течение 10-15 суток.

2. После получения проектно-технической документации происходит сбор и подача пакета документов в Мосжилинспекцию для получения Разрешения на перепланировку.

   Как самому согласовать перепланировку и собрать пакет документов? В зависимости от перепланировки в этот пакет входят: заявление, технический паспорт БТИ, нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов, согласование с эксплуатирующей службой. В случае переноса газовой плиты потребуется согласованная с Мосгазом схема перестановки плиты (или проект перестановки плиты) — иногда получить их не просто. Если у квартиры несколько собственников, то при согласовании потребуется нотариальное согласие других собственников или все должны собраться для подачи и подписи заявления. Возможно, что потребуются дополнительные согласования проекта в службах и инстанциях (Роспортебнадзор, МЧС, АПУ и т.д.) — это зависит от сложности намечаемых мероприятий.

   Собранный пакет документов сдается в Мосжилинспекцию, а по факту рассмотрения выдается положительное Разрешение или мотивированный отказ. В случае, если замечания, указанные в отказе, устранимы, то можно после их устранения сдать пакет на рассмотрение повторно. Если же было получено разрешение, то можно приступать к ремонтным работам по перепланировке. В случае проверок — имейте на объекте копию разрешения.

   Но, к сожалению, согласование перепланировки квартиры в Москве самостоятельно на этом не заканчивается. В процессе ремонта, в зависимости от сложности ведется журнал ремонтно-строительных работ, выданный Мосжилинспекцией, и оформляются акты на скрытые работы (устройство проема в несущей стене, укладка гидроизоляции и шумоизоляции пола и т.д.).

3. По окончании работ обращаемся в Мосжилинспекцию для фиксации выполненной перепланировки и получения Акта о завершенном переустройстве. На этом этапе обращаетесь в орган, выдавший разрешение, и информируете о том, что работы завершены и квартира готова к приемке. После подачи заявления оговаривается дата выхода комиссии на квартиру, в которую входит представители Мосжилинспекции и управляющей компании (ДЕЗ или ТСЖ). На акте также ставят подписи проектировщики (авторы проекта перепланировки), строители и собственник. Комиссия проверяет соответствие выполненных работ тому, что было отражено в проекте и на что было получено разрешение. При наличии отступлений от проекта — комиссия либо аннулирует разрешение, либо выписывает предписание о приведении помещения к проектному решению.
4. После получения на руки акта о завершенном переустройстве оформляется выход техника БТИ для внесения изменений в техническую документацию. Для этого в территориальное отделение БТИ предъявляется Распоряжение и Акт о завершенном переустройстве. Мосжилинспекция в свою очередь также направляет в ТБТИ информацию о полученных разрешениях и подписанных актах о завершенном переустройстве. После оформления заявления и оплаты квитанции выходит техник БТИ и выполняет обмеры, а через 10 дней можно получить в ТБТИ новый техпаспорт или поэтажный план с экспликацией на квартиру.
5. Заказ технического паспорта у Кадастрового инженера – необходим для возможности внесения изменений в ЕГРН после перепланировки.
6. Внесение изменений в ЕГРН. Полученный пакет документов сдается в Росреестр для внесения изменений, произошедших по причине перепланировки. Это завершающий этап согласования.

Отметим, что самостоятельно согласование перепланировки новостройки ничем не отличается от согласования вторичного рынка недвижимости.

Согласование перепланировки квартиры в Москве самостоятельно — процесс довольно сложный и трудоемкий. Неподготовленному человеку легко растеряться и сдаться в борьбе с чиновниками, которые, как правило, не хотят идти на встречу. «Ваша квартира – ваши проблемы!». При этом стоимость услуг профессионалов по согласованию перепланировки оправдывает те работы, которые приходится выполнять. Тем более, что на сегодняшний день из-за высокой конкуренции стоимость снизилась. Но если вы чувствуете в себе достаточно сил и у есть время и нужные знания — дерзайте! Желаем удачи в этом нелегком, но необходимом деле.

Получите коммерческое предложение на услугу

Порядок согласования перепланировки квартиры в Москве в 2020 году

Перепланировка жилого помещения подразумевает под собой значительное изменение конфигурации или размеров помещений. От привычного ремонта она отличается тем, что все вносимые корректировки в обязательном порядке оформляются как в техпаспорте, так и в поэтажном плане здания. Процесс легализации перепланировки квартиры происходит в несколько этапов:

• Подготовка проектной документации. Для получения разрешения на проведение ремонта в Жилинспекции необходимо подготовить проект переустройства квартиры.
• Изготовление Технического заключения на перепланировку.
• Согласование проекта в компетентных инстанциях (в зависимости от сложности изменений это могут быть Мосгаз, Роспотребнадзор, Москомнаследие и т.п.).
• Получение разрешения на перепланировку в Жилищной инспекции.
• Приемка переустроенного объекта комиссией Жилинспекции и подписание Акта о выполненной перепланировке.
• Внесение изменений в документацию БТИ.
• Разработка Техплана помещения.
• Внесение изменений в ЕГРН.

В случае, если владелец квартиры произвел самовольную перепланировку, процедура согласования несколько меняется. В начале собственник такого жилья получает штраф и предписание Жилинспекции об устранении нарушений. В данной ситуации получится узаконить только ту перепланировку, в рамках которой не было произведено запрещенных действующим законодательством мероприятий. Для этого собственнику необходимо предоставить Техническое заключение о возможности сохранения ранее выполненной перепланировки (изготавливается проектной организацией с допуском СРО), на основании которого возможно согласование перепланировки в Мосжилинспекции и получение обновленных документов БТИ на квартиру.

Если перепланировка квартиры выполнена с грубыми нарушениями строительных и санитарных норм, собственник обязан вернуть объекту недвижимости первоначальный вид, представленный в исходной документации БТИ.

Согласование перепланировки квартиры в Москве

Пользователи часто спрашивают о том, как согласовать перепланировку квартиры и какая стоимость согласования перепланировки квартиры в Москве. Ответить на этот вопрос сложно, поскольку перепланировка квартиры под ключ в Москве рассчитывается индивидуально.

Перепланировка квартиры Москва представляет собой видоизменения конфигурации жилплощади, которая влечет за собой изменение в техническое описание жилого объекта. В результате появляется необходимость для согласования перепланировки жилого помещения и установления законности проведенной перестройки квартиры на территории Москвы и Подмосковья.

Наши специалисты занимаются оформлением изменений и согласованием перепланировки квартиры в Москве под ключ, связанных с планировкой квартиры и оформлением перепланировки квартиры при ремонтных работах. Также они узаконивают произведенную перестройку в городе Москва и Московской области

Инженеры компании готовят техническое заключение, в котором прописывается информация о допустимости проведения переустройства. Разрабатывают проект и получают разрешение в Московской жилищной инспекции на согласование перепланировки жилого помещения. В завершении оформляют акт завершенной перепланировки квартиры под ключ и регистрируют ее документально в БТИ.

Для заказа согласования перепланировки в Москве, нужно выбрать указанный ниже пакет услуг. На каждый пакет предоставляется гарантия возврата денег в той ситуации, когда нет возможности получения разрешения согласовать перепланировку жилого помещения. Стоит указать, что цена индивидуальная при объединении нескольких жилых помещений с несущими конструкциями в одно.

Причины воспользоваться нашими услугами согласования перепланировки квартиры

Компания предоставляет услуги по перепланировке квартиры в Москве онлайн консультацию 24 часа в сутки. Работает в сфере долгое время, оформила больше 2 тысяч разрешительных бумаг, предоставляет услуги на выгодных условиях и имеет статус саморегулируемой организации. Последний пункт дает возможность делать проекты самостоятельно. Кроме того, специалисты дают гарантию на возврат денег, вне зависимости от того, какая стоимость услуги по согласованию перепланировки квартиры. Возврат осуществляется при отсутствии одобрения со стороны государственных органов

Сроки этапов работы согласования перепланировки квартиры под ключ

Техническое заключение выполняется в течение 3 или 10 суток (для квартиры с выполненным ремонтом). Проект согласования перепланировки жилого помещения составляется на протяжении 5 дней. Согласование с государственными органами производится от 1 месяца. Акт о завершении переустройства создается в течение 5 суток, а регистрация внесенных изменений в БТИ происходит в течение 10 суток.

Указанное время описано для тех случаев, когда перепланировка квартиры в Москве не затрагивает несущие конструкции. В противном случае, максимальный период ожидания документов и разрешения может увеличиться до 4 месяцев. Для понимания точных сроков предоставления услуги по перепланировке квартиры в Москве следует позвонить нашим операторам.

Согласование перепланировки квартиры в Москве и Московской области

Для законного согласования проведения изменений, чтобы заказать перепланировку квартиры под ключ многоэтажного комплекса необходимо предоставить::

• заявку;
• документный комплекс на недвижимость;
• утвержденный проектный план;
• технический паспорт жилья для БТИ;
• письменное согласие лиц, которые являются собственниками или проживают по социальному найму.

Для согласования перепланировки под ключ в Москве могут понадобиться дополнительные документы по запросу. Точное количество документов следует узнавать по телефону. Примеры работ можете увидеть на сайте по запросу согласованные перепланировки квартир.

Что нужно для согласования перепланировки квартиры в Москве

Указанная документация дается в БТИ и Российский реестр, чтобы подтвердить права на согласование перепланировки жилого помещения, провести оформление перепланировки квартиры перепланировочные мероприятия.

Порядок согласования перепланировки квартиры под ключ подразумевает выполнение 5 шагов:

1. Выдачу резолюции о возможном проведении переделки жилплощади, заключения на безопасность проведения работ;
2. Разработку технического проекта;
3. Выдачу Мосжлинспекцией муниципального разрешения;
4. Подписи акта об окончании переустройства;
5. Регистрацию изменений в БТИ и Росреестре.

Зачастую благодаря перестройке уменьшается или увеличивается жилищная площадь. Свидетельство, подтверждающее право собственности, в такой ситуации, становится недействительным. Поэтому необходима повторная регистрация имущества и выдача нового документа.

Техническое заключение с проектом перестройки и разрешением на переустройство действительно в течение одного года. Ремонт после согласования необходимо начинать делать сразу. Когда срок годности документов закончится, они аннулируются. Процедуру нужно проходить повторно. Оформление документов на оформление перепланировки квартиры в Москве и согласование перепланировки жилого помещения для переустройства в срок — задача нашей организации.

Что входит в цену нашей работы?

Цена согласования перепланировки квартиры под ключ в Москве вырастает, в зависимости от типа помещения, потребности технического обследования здания, необходимости ремонта.

*При объединении двух и более помещений в одно или затрагивании несущих конструкций, цена рассчитывается индивидуально.

Ознакомиться подробнее со стоимостью наших услуг можно на странице «Цены».

Плюсы взаимного сотрудничества

Заказать согласование перепланировки жилого помещения и оформление перепланировки квартиры в нашей организации выгодно из-за отсутствия траты времени на разрешение проблем. Наши специалисты решают вопросы профессионально, стремительно. В прайсе находится цена, чтобы заказать перепланировку квартиры за полный комплект услуг. Туда входит компоновка документационного пакета с оформлением, подписанием и согласованием действий в государственных инстанциях. Рекомендуем исключить лишние услуги из перечня. Оказываем недорогую помощь согласование перепланировки квартиры под ключ.

Процесс жилищного строительства — Housing Toolbox

Как и любое крупное и сложное предприятие, оживление жилищного строительства требует как целостного видения, так и внимания к деталям. Строительство жилья обычно описывается как состоящее из четырех основных этапов: Concept , Predevelopment , Construction и Аренда / размещение и текущие операции .

В этом разделе набора инструментов подробно описываются эти основные этапы процесса развития, а также процесс разбивается в зависимости от роли, которую муниципалитет будет играть в инициировании доступного развития.

Для целей данного инструментария в данном руководстве предполагается, что земля, находящаяся в государственной собственности (муниципалитетом), будет использоваться для строительства доступного жилья. Это может быть имеющаяся в собственности земля или земля, которую приобретает муниципалитет. Поэтому мы включаем конкретную информацию о том, как муниципалитет может оценивать потенциальные участки и как проводить процесс запроса предложений (RFP). Конечно, большая часть процесса будет одинакова для частной земли и / или частного доступного жилья.

Это руководство состоит из следующих разделов:

1. Создание стратегии развития (сбор информации)

2. Поиск сайта

3. Предварительная разработка и оценка площадки

4. Разработка запроса предложений (RFP) и выбор разработчика

5. Строительство *

6. Занятость и текущая деятельность *

7.Постоянная роль муниципалитета

* Обратите внимание, что для более полного понимания процесса строительства доступного жилья включена информация о этапах строительства, размещения и текущей эксплуатации. Маловероятно, что муниципалитет будет участвовать во всех этих этапах.

Хотя представленная здесь информация послужит полезным руководством для процесса развития в вашем районе, план MHP всегда рекомендует проконсультироваться с городским юрисконсультом относительно любых описанных действий.

Понимание рисков и основных этапов

Девелопмент недвижимости — это многоэтапный процесс, который может быть сложным, длительным и рискованным. На то, чтобы довести проект от начального этапа планирования до строительства до окончательного завершения, могут потребоваться годы, и на этом пути может возникнуть множество препятствий. Тем не менее, проекты развития также могут быть очень прибыльными инвестиционными возможностями. По определению, проекты развития предоставляют возможность поставлять на рынок продукт, которого в настоящее время не существует, часто обеспечивая свежую новую поставку для удовлетворения отложенного рыночного спроса.При правильном выполнении этот аспект проекта разработки может превратиться в безудержную историю успеха, чего просто невозможно достичь с существующим активом. Инвесторы могут более уверенно оценивать некоторые риски, связанные со строительством, лучше понимая «жизненный цикл» девелоперского проекта.

Создайте учетную запись, чтобы увидеть последние сделки.

Риск в зависимости от типа и стадии проекта

Два фактора могут играть большую роль в риске данного проекта: тип проекта и стадия.Как показано на графике выше, тип проекта может определять крутизну кривой риска на протяжении жизненного цикла проекта.

Примером типа проекта с относительно низким риском на всех этапах жизненного цикла является розничный проект «build-to-suit». В розничной торговле build-to-suit застройщик обеспечивает долгосрочного кредитного арендатора, такого как McDonald’s или Walgreens, и застраивает недвижимость, подходящую для этого арендатора. Для этих типов проектов строительный риск невелик, потому что здания довольно однородны, а риск аренды практически отсутствует, потому что арендатор уже идентифицирован и находится на условиях аренды с ограниченной возможностью расторжения.Может существовать некоторый риск перед разработкой в ​​зависимости от нормативных препятствий, как описано в разделе «Подготовка к разработке» ниже.

На противоположном конце спектра примерный тип проекта с относительно высоким риском на всех этапах называется «спекулятивный» или «специальный» проект. В конкретном промышленном или офисном проекте у застройщика может быть мало обязательств по аренде до начала строительства. Застройщик обосновывает проект, указывая на существующий или прогнозируемый спрос на недвижимость после завершения.Для спекулятивных проектов лизинговый риск высок, потому что на начальном этапе нет идентифицированных арендаторов, строительный риск может быть высоким, если дизайн проекта уникален, и риск перед застройкой может быть высоким, если финансирование трудно получить или нормативные препятствия в изобилии.

По мере завершения каждого этапа проекта разработки общий риск проекта постепенно снижается. В начале цикла появляется больше потенциальных препятствий и неизвестных. По мере того, как проект приближается к стадии строительства, «готовой к работе с лопатой», многие из этих потенциальных препятствий были рассмотрены и устранены, и появилась большая определенность в отношении исполнения, затрат и графика.

Ниже мы обсуждаем элементы, согласованные для разных типов проектов.

Ранняя стадия: предварительная разработка

На ранней стадии проекта основное внимание уделяется комплексной проверке, исследованиям и выдаче разрешений. Часто это самая изменчивая продолжительность. Инвестирование на этом этапе сопряжено с самыми большими и разнообразными рисками, потому что существует много неизвестных. Некоторые из общих шагов на этом этапе включают:

• Анализ рынка и технико-экономическое обоснование

• Приобретение земли или обеспечение прав опциона на покупку земли

• Экологическая оценка

• Обследования

• Планы участков, планы развития и планы строительства

• Разрешение

• Некоторые улучшения инфраструктуры

• Организация финансирования строительства

Поскольку этот этап является наиболее рискованным, предпроектные работы обычно финансируются спонсором проекта. спонсором является физическое или юридическое лицо, отвечающее за поиск, приобретение и управление недвижимым имуществом от имени партнерства.Ожидается, что спонсор инвестирует от 5 до 20% от общего необходимого акционерного капитала. Затем они несут ответственность за сбор оставшихся средств, а также за повседневное приобретение и управление инвестиционной недвижимостью … Более того, или за источник начального капитала, который может быть получен в рамках строительной ссуды. Следовательно, инвестиции, сделанные на этом этапе, обеспечивают более высокую прибыль, чем инвестиции, сделанные на более поздних этапах. Одно важное замечание для долевых инвесторов заключается в том, что получение финансирования строительства от банка или другого кредитора — это очень строгий процесс, и если у застройщика уже оформлен строительный кредит, это обычно означает, что ряд серьезных препятствий был устранен.

Возможно, самым большим препятствием для накопления капитала на данном этапе является разрешение местной юрисдикции. Для начала строительства обычно требуются два разных разрешения: разрешение на землепользование и разрешение на строительство.

Разрешение на землепользование — это утверждение проекта регулирующей юрисдикцией на концептуальном уровне. Практически в каждой юрисдикции страны, за заметным исключением Хьюстона, штат Техас, существует та или иная форма регулирования землепользования, которая обеспечивает предметную систему сортировки и квалификации не только предлагаемого использования земли (розничное, промышленное, жилое и т. Д.).), но также и физические характеристики улучшений (высота, плотность, откаты и т. д.).

Процесс подачи заявки на землепользование может отложить реализацию проекта на месяцы или даже годы. По этой причине разрешение на землепользование, хотя и не является окончательным утверждением для целей строительства, часто является самым большим препятствием для финансирования проекта. Некоторые пункты, которые могут задержать утверждение землепользования:

• Процесс повторного зонирования

• Апелляции от соседей или других заинтересованных сторон

• Споры между застройщиком и юрисдикцией

• Сложный процесс проектирования, требующий нескольких площадок план итераций

Предоставляя разрешение на строительство, юрисдикция утверждает проект на техническом уровне.Юрисдикция через своих инженеров будет проверять планы строительства, чтобы определить, соответствуют ли они определенным стандартам безопасности и действующим строительным нормам. Процесс подачи заявки на разрешение на строительство является относительно быстрым по сравнению с процессом землепользования, поскольку он должен основываться на объективных критериях. По этой причине менее вероятно, что сбор средств будет задерживаться. Разрешение на строительство, как правило, является последней вехой на этапе подготовки к застройке.

Средний этап: строительство

Средний этап включает строительство улучшений.Поскольку задачи предварительной разработки выполнены, риски проекта на этом этапе значительно снижаются, но, конечно, не устраняются. Некоторые из общих шагов на этом этапе включают:

• Вертикальное строительство

• Маркетинг проекта

• Привлечение финансирования строительства

• Предварительная аренда

• Организация постоянного финансирования (если не было сделано во время предварительной -development)

• Назначение управляющего недвижимостью (если это не было сделано на этапе подготовки к застройке)

На этом этапе проект обычно финансируется спонсором, внешними инвесторами и краткосрочным займом на строительство.Часто долг распределяется между девелопером по частям, которые называются «отчислениями» по достижении основных этапов строительства. Инвестиции и ссуды, сделанные на этом этапе, обычно дают более низкую доходность, чем инвестиции до начала строительства, но более высокую доходность, чем те, которые сделаны для полностью построенных или стабилизированных зданий.

Свидетельство о заселении обычно знаменует окончание фазы строительства и позволяет начать операции с недвижимостью. Как и разрешение на строительство, оно основано на объективных критериях качества строительства и представляет собой достаточно административный процесс.

Заключительный этап: эксплуатация

Заключительный этап процесса развития, эксплуатация, является первым этапом жизни здания. Хотя к этому моменту риски, связанные с подготовкой к застройке и строительством, могут быть устранены, привлечение арендаторов все еще находится под угрозой. Некоторые действия на заключительном этапе включают:

• Текущий маркетинг и лизинг

• Поиск покупателя, если это не было сделано ранее

• Определение стратегии удержания, если не продажа

• Расширение управления недвижимостью

• Достижение стабилизации

Проект обычно финансируется на этом этапе за счет финансирования строительства или другого раунда краткосрочного «промежуточного» финансирования до тех пор, пока проект не достигнет порога, называемого «стабилизация», который обычно определяется как определенный уровень занятости (возможно, 90% или лучше) в течение определенного периода (возможно, три месяца подряд).После стабилизации можно разместить так называемое «постоянное» или долгосрочное финансирование и использовать его для получения финансирования строительства. В зависимости от суммы предварительной аренды, заключенной во время строительства, это может быть наименее рискованный этап. По этой причине постоянные ссуды и вложения в акционерный капитал принесут самую низкую доходность.

Этот снимок показывает профиль рисков проектов разработки с течением времени; однако многие из тех же рисков относятся к покупке или рефинансированию существующего здания, например, платежеспособность и опыт спонсора, экономические условия и рыночные факторы также применяются.

Создайте учетную запись CrowdStreet, чтобы видеть последние предложения

Процесс жилищного строительства — 6 простых этапов

9 декабря 2019 г. by Peter Kelly | Все, Developer Insights

Задумывались ли вы когда-нибудь о процессе жилищного строительства и о том, какие конкретные этапы в него входят?

Если это большой жирный да. Тогда продолжайте читать, потому что в этой статье я собираюсь разбить наш собственный внутренний шестиэтапный процесс разработки, который мы продвигаем наши проекты ежедневно — как часы.

Я расскажу, что нужно для завершения каждого этапа, и даже добавлю несколько советов и советов по мере прохождения. Давай займемся этим.

За несколько лет я и наша команда здесь, в Little Fish, разбили процесс жилищного строительства на шесть отдельных этапов. На протяжении всего пути мы наполнили каждый этап каждым действующим шагом, необходимым для его завершения.

Это позволяет нам управлять проектами развития жилой недвижимости, как часы, и гарантировать, что ничто не проскользнет через сеть.Это живой процесс дыхания, который постоянно обновляется по мере того, как мы узнаем что-то новое. Да, даже мы всегда учимся, поскольку правила и требования меняются.

Именно этот шестиступенчатый процесс значительно снижает риски развития недвижимости, гарантируя достижение наилучшего результата по каждому проекту.

На протяжении всей статьи я расскажу вам о шести этапах процесса развития недвижимости и различных практических шагах, необходимых для завершения каждого этапа.

Сейчас непрактично проходить все этапы на каждом этапе, особенно потому, что это своего рода движущаяся цель. Но я позабочусь о том, чтобы вы точно знали, о чем нужно думать и над чем работать на каждом этапе.

Важно отметить, что в любой момент времени в проекте мы можем работать из двух или более этапов. Мы можем закончить этап, в то время как мы уже начали работать над следующим.

Ключевым моментом является понимание важности времени и эффективности при выполнении проектов по развитию недвижимости и того, как они напрямую влияют на рентабельность инвестиций в ваши проекты.

Этап 1. Предварительная покупка

Теперь очевидно, что этот этап применим только в том случае, если у вас еще нет сайта, который вы планируете развивать, и вы хотите его приобрести.

На этом этапе перед покупкой вы можете рассмотреть наш этап комплексной проверки. Все дело в том, чтобы определить сайт, на котором установлены все нужные флажки.

Вопрос, на который мы пытаемся ответить, заключается в том, является ли проект коммерчески жизнеспособным или нет. То, что сайт можно разработать, не означает, что так должно быть.

«То, что сайт может быть разработан, не означает, что он должен быть разработан».

Мы смотрим на размеры блоков, жилые зоны, обременения, перекрытия, оговорки, такие услуги, как электричество и вода. Если на сайте есть заметный градиент, это требует рассмотрения. И, конечно же, ориентация сайта, которая может иметь решающее значение, когда речь идет о том, чего можно достичь.

На этом этапе перед покупкой мы углубляемся в цифры.Изучите все соответствующие затраты и получите четкое представление о том, как могут выглядеть потенциальные продажи. Использование сопоставимых продаж и то, что, по нашему мнению, мы сможем достичь на конкретном сайте.

Количество реализуемых нами возможностей и впоследствии отбрасываемых нами сайтов на этапе предварительной покупки может быть безумным. Определение подходящего сайта для разработки, без сомнения, первый и самый важный шаг. Вам нужно сделать это правильно, иначе все, что вы делаете, будет напрасно.

Этап 2. Расчет и предварительное планирование

Итак, мы обезопасили участок. Мы находимся в согласованном периоде урегулирования, и игра продолжается. Каждый день в тюрьме, так что пора браться за работу.

Основные мероприятия на этом этапе поселения и предварительного планирования включают привлечение землеустроителя для выполнения изысканий. Нанять архитектора или чертежника для начала работы над предварительными чертежами и представлением градостроительного плана и работать с брокером, чтобы получить необходимые финансовые разрешения, готовые к расчету.

Примечание: если вы ищете информацию о финансировании девелопмента в Мельбурне, мы вам поможем.

Один из ключей на этом этапе — это уже знать, что вы хотите построить, чтобы вы могли предоставить подробные и четкие инструкции для своего архитектора. Таким образом, они смогут осуществить ваши планы и получить совет за минимальное количество времени.

Сценарий мечты — это когда вы можете получить разрешение на градостроительство, прежде чем вступить в собственность. Хотите верьте, хотите нет, это очень возможно при наличии правильных процессов.

Этап 3. Градостроительство и снос

После того, как вы подадите свои чертежи и отчет по градостроительству в совет, можно немного подождать. В конце концов вы получите запрос на дополнительную информацию.

Как только вы его получите, вам необходимо начать сбор запрошенной информации, внести необходимые изменения и вернуть ее в совет как можно скорее.

Другие вещи, которые вам необходимо учитывать на этом этапе процесса жилищного строительства, включают отмену газа и электричества, получение соответствующих разрешений, проведение тендера на снос и управление работами по сносу.

Одна вещь, которую вы должны принять во внимание, — это проверить у своего кредитора, можно ли снести собственность на данном этапе. Некоторые кредиторы хотят, чтобы вы сохраняли актив до тех пор, пока вы не захотите начать строительство.

Дополнительное примечание — узнайте больше о разделении собственности в Мельбурне и о разделении на несколько слоев в отношении проектов развития с двойным размещением. Кроме того, устраните любую путаницу между планом слоев и планом подразделения.

Не уверены, можно ли разделить свою собственность? Кликните сюда.

Этап 4. Строительная документация

Этот этап процесса разработки имеет решающее значение для успеха вашего проекта и вашей способности максимизировать окупаемость инвестиций. Получение пуленепробиваемой строительной документации в Little Fish не подлежит обсуждению. Это поможет избежать задержек и скрытых затрат, которые могут поднять голову после начала строительства.

Приведение вашей строительной документации в порядок также имеет решающее значение для процесса тендера на строительство.Это гарантирует, что выбранные вами строители таунхаусов оценивают яблоки вместе с яблоками. Снова избегайте скрытых затрат и сюрпризов после начала строительства.

Некоторые вещи, которые необходимо учитывать при составлении строительной документации и тендерного пакета, включают дизайн интерьера, возможность строительства и управление стоимостью проекта.

Ваш тендерный пакет может включать ваши рабочие чертежи, инженерные, энергетические, строительные планы, планы ландшафтного дизайна, любые проведенные испытания почвы, расчеты, предложенный вами план подразделения и спецификации на приспособления, фурнитуру и отделку.

Я также должен отметить, что этот же пакет строительной документации также будет частью вашего заявления на получение разрешения на строительство. Однако помните, что то, что я делюсь здесь, — это просто руководство. Вам необходимо провести собственное исследование в вашем районе. Моя цель — просто направить вас в правильном направлении.

Примечание: Узнайте больше об управлении рисками при девелопменте

Этап 5. Строительство

Вы были бы прощены, если бы вы думали, что этот этап процесса был просто строительством объекта, но это не так .На этом этапе мы проводим тендер, в ходе которого мы передаем строительство нескольким строителям, которые, по нашему мнению, лучше всего подходят для проекта.

Предполагать, что строитель, которого вы знаете или которого вам рекомендовали, является правильным строителем, является ошибкой. С потенциалом стать огромной ошибкой. Каждое развитие будет отличаться от других, и в нем есть множество факторов, которые необходимо учитывать. Таким образом, при проведении тендера и выборе строителя таунхауса это должны быть лошади для курсов.

Также важно не искать самого дешевого строителя. Ваша цель должна заключаться в том, чтобы выяснить, какова рыночная стоимость сборки, а затем зарегистрировать лучшего строителя, которого вы можете на этом уровне или как можно более близком к нему.

На этапе строительства жилого комплекса необходимо учитывать тип контракта, который вы собираетесь заключить, и размер заранее оцененных убытков, которые вы можете поручить строителю.

Вам нужно будет заблокировать разрешение на строительство.Вам нужно подумать о своей уличной услуге, например о подаче заявления на получение номера PIC. И как только ваше строительство начнется, вам нужно будет начать процесс разделения вашей земли.

И, конечно же, вам нужно будет поддерживать своего строителя любым возможным способом на протяжении всего периода сборки. Работая с ними, мы организуем все необходимые подключения и услуги.

Этап 6. Продажи и маркетинг

Действия, которые можно предпринять на этом этапе, могут быть выполнены намного раньше в процессе разработки.Таким образом, этот этап продаж и маркетинга вы можете сократить в предшествующие месяцы, когда у вас будет свободное время, чтобы это было не так сложно, когда этот этап, наконец, наступит.

Наша цель здесь, в Little Fish, чаще всего заключается в том, чтобы продать нашу недвижимость вне плана. Таким образом, мы приобретаем все соответствующие активы, чтобы помочь им взлететь с полки.

На этом этапе вам нужно подумать о 3D-рендеринге, маркетинговых материалах, таких как брошюры и листовки, документация о включениях, доски настроения и подносы.

Главный вывод на этом этапе — не экономить на маркетинговых активах и залоге. Отличные активы и залог — это отличное торговое предложение.

То, как люди воспринимают вещи, определяет их реакцию на них. Это ваш шанс позиционировать свой проект жилой застройки как беспрецедентный застройщик, в котором нет сомнений.

«То, как люди воспринимают вещи, определяет, как они на них реагируют».

Вот и все, это шесть этапов процесса жилищного строительства, которые мы в Little Fish используем, чтобы ежедневно реализовывать успешные девелоперские проекты для себя и наших клиентов.

Помните, что ключ к тому, чтобы стать успешным застройщиком, — это окружить себя нужными людьми, чтобы убедиться, что у вас есть знания и понимание, чтобы принимать обоснованные решения на каждом этапе пути. Даже небольшие решения, которые в то время кажутся незначительными, могут иметь огромное влияние на вашу прибыль. И хорошо, и плохо.

Заполнено: Все аналитические данные разработчика

Процесс девелопмента недвижимости

Адам: Какие самые большие проблемы возникают у разработчиков? Насколько сложны они в том, о чем мы сейчас говорим, с точки зрения цифрового маркетинга?

Allie: Итак, вы имеете в виду разработчиков программного обеспечения или коммерческих [перекрестных помех].

Адам: Нет, я имею в виду разработчиков, как людей, которые кладут кирпичи, красят стены и сдают помещения.

Allie: Это определенно — интересно действительно попытаться изменить эти термины, используемые в отрасли, на то, что люди обычно ищут. Это своего рода возвращение к этому естественному языку, и для меня постоянная задача — убедиться, что, во-первых, мы разделили наш рынок на разные лица. Итак, кто в компании будет использовать наши платформы? Убедившись, что мы ориентируемся на это.В конце концов, если кто-то не понимает, что такое предложение Reg-D [перекрестные помехи]

Адам: Вы это знаете. Верно.

Allie: — это будет очень хитрый маркетинг. Так что на самом деле это просто вводит … Просто разговаривает с людьми так, как я предполагаю, они хотели бы говорить о продукте. Это очень сложно, особенно с такой сложной задачей, как коммерческая недвижимость, но я думаю, медленно, но верно, люди становятся более сообразительными с жаргоном.

Адам: Ладно, погоди секундочку … Думаю, вы ответили на мой вопрос, но позвольте мне немного перефразировать его.

Элли: Извините за это.

Адам: Нет, и я почти уверен, что вы это сделали, но я не совсем. Итак, я имел в виду … Позвольте мне сказать так — знают ли девелоперы, девелоперы недвижимости и знакомы с цифровым маркетингом? На самом деле это был вопрос [перекрестные помехи]

Элли: О, мои извинения! Я определенно думаю, что они все больше узнают о цифровом маркетинге, особенно в 2020 году.

Адам: На самом деле ваш ответ был дан под другим углом, не так ли?

Элли: Да, сэр.

Адам: Верно, но вы говорили о том, что независимо от того, что вы пытаетесь обсудить с потенциальным клиентом, вы не можете предполагать, что он вообще что-то знает о предмете, о котором вы говорите, верно? В том-то и дело.

Другими словами, это то место, с которого мы начали — идею взять очень сложную концепцию, которую вы хорошо понимаете, и объяснить — понимание того, что человек, который слушает то, что вы говорите, возможно, вообще ничего не понимает в этом, верно ? Когда вы начинаете — когда вы собираете свой контент, некоторые из них очень сложны.Итак, как вы … Какой подход вы используете для объяснения сложных идей без покровительства или разговоров со своей аудиторией?

Allie: Совершенно верно, потому что в прошлый раз, когда я проверил, я не думаю, что кто-то хочет чувствовать, что его обсуждают или что-то еще в статьях. Так что действительно важно убедиться, что наш голос и наш тон больше похож на: «Эй, мы просто разговариваем с вами лично, а не пытаемся говорить свысока … Многое из того, что мы можем решить. с нашим тоном.

Кроме того, мы будем часто приводить примеры… Инфографика действительно полезна. Сравнения и метафоры отлично подходят для объяснения действительно сложных вопросов. Есть много разных чисто литературных подходов, которые мы можем использовать, просто убедитесь, что люди, один, если они не понимают тему, они понимают сейчас. Кроме того, это новый и творческий способ, а не просто определения и приложение к статье.

Этапы перепланировки

Процесс перепланировки обычно делится на двенадцать основных этапов; он начинается с концептуализации жилищного строительства и переходит к заселению в новое здание.Как и любой процесс планирования, шаги должны выполняться в точной последовательности, указанной ниже, и все шаги необходимы для успешного развития жилья.

1. Письмо-предложение Обществу

2. Положения и условия Общества

3. Договор с Обществом

4. Санкция MCGM в пользу Общества

5. Загрузка TDR на имя Общества

6. Получение ИОД

7. Перестановка членов

8.Снос здания

9. Получение CC

10. Строительство нового корпуса

11. Получение OC & BCC

12. Перестановка старых участников

Письмо с предложением обществу: Желательно, чтобы Жилищное общество размещало рекламу в 2 ведущих газетах с приглашением закрытых тендеров от девелоперов, и формируется комитет по редевелопменту для составления окончательного списка не менее 3 застройщиков по существу и размещения сравнительных данных. перед SPGM для окончательного выбора.Выбранный застройщик будет проинформирован об этом, и его условия будут представлены в письменной форме в виде письма-предложения Обществу

.

Положения и условия Общества: Первым шагом к повторной разработке является согласование основных положений и условий между участниками и Разработчиком. Общие условия будут включать в себя дополнительную площадь, основной капитал, плату за смену, альтернативное жилье, время перепланировки, удобства в новом здании и т. Д.

Завершение планов с участниками: После надлежащих консультаций со всеми участниками план будет составлен в соответствии с требованиями существующих членов и будет утвержден ими перед подачей заявки на санкции от MCGM

Соглашение с Обществом: Заключение соглашения о застройке будет осуществляться после того, как обе стороны одобрят два вышеуказанных пункта и после того, как черновик соглашения будет одобрен юристами обеих сторон.Можно назначить обычного юриста, чтобы сократить время оформления документа

.

Санкция от MCGM в пользу Общества: После заключения соглашения о застройке, планы выставляются на разрешение от MCGM в отношении всей планировки, а также планы концессии в пользу ДВУХ FSI (т. Е. Площадь участка + TDR куплен на открытом рынке). Этот шаг заставляет Общество чувствовать себя в безопасности и уверенно по отношению к Develop

.

Загрузка TDR в пользу Общества: По получении планов от MCGM, подтверждающих загрузку TDR, Разработчик купит TDR на открытом рынке на имя Общества и получит то же самое, вычтенное и загруженное из MCGM. .Этот шаг сделан с намерением заставить Общество чувствовать себя в безопасности в отношении всего процесса развития.

Получение IOD: После загрузки TDR, IOD получается из MCGM, а затем Разработчик начинает выполнять все условия, указанные в IOD, перед получением сертификата начала работы

Смена участников: Члены будут чувствовать себя намного увереннее после получения IOD от MCGM в отношении всего развития TWO FSI.Теперь участники будут переезжать в другое жилье в качестве предварительного условия перед сносом здания, что необходимо перед получением CC от MCGM

.

Снос здания: После того, как члены переместятся в свои альтернативные помещения, снос здания будет происходить либо всеми крыльями одновременно, либо поэтапно, в зависимости от схемы перестройки. Обычно членам дается около трех месяцев с даты подписания соглашения о застройке, прежде чем они просят их переехать в другое жилье

.

Получение CC: После утверждения IOD и сноса здания MCGM выдаст CC (уровень цоколя), который позволит Застройщику начать строительные работы, и после того, как линии цоколя будут проверены Офицеры MCGM, дальнейший CC предоставляется на все здание

Строительство здания: Строительные работы начнутся в полном объеме в соответствии с утвержденными планами MCGM с учетом различных факторов безопасности, которые необходимо учитывать во время строительных работ.Качество и удобства будут предоставлены в соответствии с согласованными условиями.

Получение OC: Последним этапом перед тем, как строительные работы будут признаны завершенными, является получение свидетельства о занятости, позволяющего Застройщику назначить занятие как старым, так и новым участникам.

Перемещение старых участников: После получения Акта о заселении Застройщик может на законных основаниях разрешить переход квартир во владение их владельцам

*******

Процесс разработки земли в 6 этапов

Основные выводы

---

Необработанный процесс освоения земель часто рассматривается как сложная инвестиционная стратегия, которую только «эксперты» должны рассмотреть.Хотя инвестирование в неосвоенные земли — сложная стратегия, новичкам не обязательно ее избегать. Фактически, я бы сказал, что новые инвесторы могут успешно инвестировать в необработанные земли, если они проявят должную осмотрительность и подготовятся к большему количеству работы, чем то, что обычно сопровождает традиционные стратегии выхода. По крайней мере, для освоения необработанных земель требуется больше шагов.

В сфере недвижимости нет недостатка в возможностях инвестора. От инвестиций в жилую, многоквартирную и коммерческую недвижимость индустрия недвижимости предлагает множество вариантов, которыми могут воспользоваться инвесторы.Одна из наиболее мало используемых инвестиционных возможностей — это инвестирование в сырьевые земли, и нет причин игнорировать это больше.

Что такое освоение необработанных земель?

Девелопмент необработанных земель — это процесс покупки земельного участка с целью развития и строительства на нем или удержания его для долгосрочной оценки. Инвестирование в сырую землю имеет множество конфигураций, но по существу дает множество преимуществ по сравнению с другими типами инвестиций; будь то продажа собственности, сдача ее в аренду для получения пассивного дохода или просто получение вознаграждения, выполняя небольшую работу или не выполняя ее вообще.

---

[Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Посетите наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость и максимизировать свой денежный поток. ]

---

Процесс освоения необработанных земель: 6 этапов застройки земли

Факт остается фактом: незастроенная недвижимость способна обеспечить такой же стабильный денежный поток, как и любой другой тип инвестиционных возможностей.

К счастью для инвесторов, сырая земля — ​​ограниченный ресурс, что делает ее чрезвычайно ценной.Если вы покупаете землю в районе, который движется к развитию и росту, есть шанс, что ваша земля станет еще дороже.

Инвесторы, желающие осваивать необработанные земли, должны проявлять должную осмотрительность и тщательно изучать рынок, на котором они планируют инвестировать. Лучший способ сделать это — обращать внимание на рыночные тенденции.

Если вы можете отслеживать циклическое движение рынка, вы лучше поймете, когда покупать. Вы должны сначала изучить последние события на выбранном вами рынке.Если в последнее время наблюдается всплеск девелоперских проектов в этом районе, покупатели, скорее всего, будут искать землю. Также разумно смотреть на рост на окружающих рынках.

Теперь, когда у вас есть обзор необработанных земель в качестве инвестиций, мы собираемся шаг за шагом пройти процесс разработки необработанных земель:

1. Оценить экономическую целесообразность

2. Определить цену предложения

3. Узнать, на что зонирован участок

4. Обеспечьте свое финансирование

5. Начать строительство в соответствии с законами о зонировании

6. Продать земельный участок / недвижимость на продажу

1.Экономическая осуществимость

Первым шагом инвестирования в сырьевые земли является определение их экономической целесообразности. Как и в случае с любыми другими инвестициями в недвижимость, перед началом работы важно определить желаемую прибыль от нее. Это важно, потому что это уменьшит неопределенность рынка и предоставит модель соотношения затрат и прибыли ваших инвестиций. Хотя цифры будут приблизительными, понимание осуществимости вашего проекта, включая предполагаемые затраты, доход и общую доходность, лучше поможет инвесторам добиться успеха.

2. Приобретение

Как только вы поймете, с какими затратами вы, вероятно, столкнетесь, включая то, что вы должны получить взамен, сможете лучше определить цену предложения. Инвесторам необходимо, чтобы подрядчики подали фактические заявки на проект на этой стадии процесса. Это не только предоставит ориентировочную стоимость проекта, включая количество ожидаемых расходов, но также и максимальную цену предложения.

3. Зонирование

Третий этап инвестирования в необработанные земли связан в первую очередь с проектированием земли.По сути, это относится к тому, какой тип собственности должен быть построен на участке, включая изучение местных кодексов зонирования.

В зависимости от типа недвижимости, которую вы хотите построить, или от того, как вы собираетесь представить ее покупателям, зонирование будет играть важную роль в ваших дальнейших действиях. Кодексы зонирования по существу определяют, какие типы собственности — односемейные, многоквартирные, кондоминиумы или коммерческие — могут быть построены на участке. Как инвестору, это может в конечном итоге помешать вашему инвестиционному подходу.Приступая к инвестированию в необработанные земли, жизненно важно понимать законы зонирования области.

4. Финансирование

Как и все инвестиции в недвижимость, то, как вы собираетесь использовать собственность, будет определять тип финансирования, которое вы получите. Один аспект, о котором инвесторы должны заботиться больше всего, — это соотношение кредита к стоимости (LTC). По сути, LTC — это сумма денег, которую кредитор предоставит для проекта, которая, как правило, будет зависеть от типа строительства и использования собственности.Хотя большинство кредиторов предоставляют только процент от общих затрат (обычно от 80 до 85 процентов), дома, занимаемые владельцами, имеют право на получение стандартного банковского финансирования.

5. Строительство

Предпоследний этап процесса освоения земли — строительство. В большинстве случаев это будет включать горизонтальную застройку — например, профилирование дорог, бордюров и инженерных сетей — и, в конечном итоге, строительство участка с нуля. Еще один элемент, о котором инвесторы должны знать, — это аспект финансирования строительства в рамках проекта.Как правило, подрядчикам будет выплачиваться оплата за выполненные обязанности, включая этапы проекта. Во многих случаях строительные кредиторы удерживают примерно 10 процентов строительной ссуды до завершения проекта.

[Ознакомьтесь с нашим руководством о , как начать строительство нового объекта недвижимости на вашем участке земли, чтобы узнать больше. ]

6. Маркетинг

Последний этап процесса освоения земель — маркетинг.Вот где решающее значение имеет первый этап. Изучение района, рыночной цены и спроса на аренду окупится при определении вашей маркетинговой стратегии. Инвесторы также должны иметь маркетинговый план для привлечения покупателей к собственности. Это может включать в себя работу с риэлтором, онлайн-объявлениями, MLS, рекламой в газетах и ​​даже в социальных сетях.

Зачем покупать землю? 5 главных преимуществ развития земли

Привлекательность процесса застройки земли легко увидеть: этот неосвоенный актив не только стоит дешевле, чем покупка застроенного участка, но и, как правило, дешевле владеть с течением времени.Однако есть еще кое-что, что может понравиться: это дает возможность оценить, независимо от того, улучшается ли вакантная площадь. Хотя инвестирование в недвижимость сопряжено с множеством рисков и выгод, необработанная земля является одним из наиболее безопасных вложений. Чтобы лучше понять привлекательность для инвесторов, рассмотрим пять основных преимуществ освоения земли без земли:

• Инвестиции в необработанные земли обычно менее конкурентоспособны, чем в жилую недвижимость

• Продавцы инвестиций в землю с большей вероятностью профинансируют

• Закупочная цена и стоимость владения ниже при использовании необработанной земли

• Потенциал повышения может оставаться высоким даже при менее благоприятных рыночных условиях

• Есть бесчисленные возможности для освоения необработанных земель

1.Меньше конкуренции

В отличие от обычных инвестиций в недвижимость, которые в настоящее время испытывают более высокую, чем обычно, конкуренцию на большинстве рынков, необработанная земля практически не имеет конкуренции. В большинстве случаев инвесторы ищут устойчивую недвижимость, такую ​​как жилую или коммерческую недвижимость, которая обеспечивает непосредственный источник дохода. Без соответствующей оптимизации неосвоенные земли, как правило, не будут приносить регулярный доход.

2. Возможность финансирования продавца

Инвестиции в необработанные земли предоставляют владельцам больше возможностей для использования финансирования со стороны продавца.Поскольку традиционные кредиторы (то есть крупные банки) часто более не решаются предоставить ссуду под пустую землю, вы, как землевладелец, можете выступать в роли банка. Если кто-то покупает землю без земли и не может получить ссуду, вы можете ссудить ему капитал, но взимать с него более высокие процентные ставки. Это беспроигрышная ситуация для всех вовлеченных сторон.

3. Недорого

По сравнению с приобретением девелоперской недвижимости покупка земли в необработанном виде и владение ею обходятся относительно недорого. У него минимальные затраты на транспортировку, включая более низкие налоги на имущество и страхование, но затраты на обслуживание скромные.Фактически, обслуживание неосвоенных земель не требуется, так как свободный участок можно купить и удерживать до тех пор, пока его курс не достигнет уровня, при котором его можно будет продать с прибылью. Кроме того, неосвоенные землевладельцы, как правило, очень заинтересованы в продаже, потому что они, как правило, являются отсутствующими владельцами и практически не имеют эмоциональной связи с недвижимостью. Тем не менее, правильная собственность может дать огромные преимущества инвесторам, имеющим в виду стратегию в отношении земли.

4. Потенциал признательности

Пожалуй, самая большая выгода от инвестирования в необработанную землю — это возможность ее повышения.Даже во времена экономической нестабильности необработанная земля является надежным активом. Поскольку земля является таким дефицитным ресурсом, она всегда будет ценна, даже если рыночные условия суровые. Необработанная земля будет нужна всегда, независимо от того, имеет ли она экономическую ценность или нет. С другой стороны, если экономика процветает, высока вероятность того, что стоимость вашей земли возрастет. По мере того, как земля продолжает осваиваться, становится все труднее найти свободную недвижимость. Следовательно, оставшаяся свободная земля становится скорее товаром, особенно в популярном районе.

5. Возможности развития

Как инвестор, привлекательность инвестирования в необработанные земли заключается в возможности, которые у него есть. Помимо получения долгосрочной оценки, земля может быть преобразована в дополнительные возможности, такие как дом на одну семью, многоквартирную собственность или кондоминиум. Хотя правила зонирования и строительства могут ограничивать возможности инвестора в зависимости от местоположения, необработанная земля предлагает инвесторам возможность выбирать и развивать свой собственный инвестиционный путь с нуля.

5 советов инвесторам в развитие земли

Развитие сырых земель не для слабонервных.Этот процесс может потребовать много времени и исследований, особенно по сравнению с традиционными инвестициями в жилищное строительство. Однако, как я уже упоминал выше, правильная подготовка окупит инвестиции в сырую землю. Прежде чем приступить к работе, ознакомьтесь со следующими советами по освоению необработанных земель:

1. Научитесь рассчитывать затраты на владение: Если вы переходите от одной инвестиционной стратегии к другой, убедитесь, что вы понимаете разницу в стоимости владения. Разрешения на строительство и зонирование требуют времени, то есть может пройти некоторое время, прежде чем ваши инвестиции в землю начнут генерировать собственный денежный поток.Убедитесь, что вы готовы к промежуточным этапам, точно рассчитав затраты на владение землей, особенно когда речь идет о погашении кредита.

2. Держите руку на пульсе рынка: Самые сообразительные инвесторы будут знать, когда и когда начинать освоение необработанных земель, и при правильном исследовании нет причин, по которым вы тоже не можете этого сделать. Проведите полный анализ рынка перед заключением сделки с землей и отслеживайте условия с течением времени. Неплохо даже обратить внимание на другие проекты развития земли в этом районе.Поступая таким образом, вы будете знать, когда начинать (или завершать) разработку необработанных земель.

3. Понимание потенциальных рисков: Несмотря на многие преимущества освоения необработанных земель, эта стратегия сопряжена с риском. Несколько худших сценариев могут произойти и действительно произойдут. Например, вы можете начать проект разработки только для того, чтобы обнаружить, что он действительно находится в пойме реки. Единственный способ снизить такие потенциальные риски — это провести как можно больше исследований перед заключением сделки.Таким образом, вы будете готовы к любым препятствиям, с которыми столкнетесь.

4. Остерегайтесь трудоемких вопросов зонирования: В зависимости от ваших планов в отношении земли, возможно, потребуется изменить ее зонирование. Это требует большого количества документов и, в большинстве случаев, времени. Лучший способ избежать этой игры в ожидании — это спланировать, что вы хотите делать с недвижимостью, прежде чем покупать ее. Это позволит вам принять обоснованное решение: либо приступить к процессу зонирования, либо перейти к другим инвестициям.Позвольте мне прояснить: реконструированные застройки могут быть очень прибыльными, если вы заранее учитываете процесс.

5. Работа с профессионалами: Инвесторы в недвижимость не могут знать все или быть в каждом месте сразу — как бы они ни хотели. Когда дело доходит до проектов застройки земли, вы должны иметь надежных, квалифицированных профессионалов, которые помогут вашему проекту. Это относится ко всем, от строителей до подрядчиков и руководителей проектов.Для освоения сырых земель требуется большая команда, поэтому убедитесь, что ваша команда настолько хороша, насколько это возможно.

5 важных факторов освоения необработанных земель

Когда дело доходит до освоения необработанных земель, инвесторы, по сути, объединяют несколько инвестиционных стратегий в одну: покупка земли, строительство нового здания и аренда или продажа конечного продукта. Сложность сделки такого типа потребует от инвесторов тщательного планирования, прежде чем они даже купят недвижимость.Не позволяйте этому запугать вас, так как есть способы систематизировать процесс и упростить навигацию. При инвестировании в надежде подготовиться необходимо изучить следующие факторы, чтобы они точно знали, что искать (и оценивать) при разработке необработанных земель:

1. Разрешения: Разрешения требуются практически для любого типа строительства, развития или ремонта. При разработке необработанных земель крайне важно изучить разрешения, необходимые для этих проектов, а также предполагаемые затраты и сроки получения указанных разрешений.Многие инвесторы недооценивают количество времени, которое может занять разрешение, и должны с осторожностью учитывать это при поиске и финансировании застройки земли.

2. Зонирование: В зависимости от того, где находится земля, она, скорее всего, будет в обозначенной зоне, будь то коммерческая или жилая. В некоторых случаях можно изменить зонирование земли, но, опять же, важно добавить это в свой потенциальный график для данной сделки. Также важно отметить, расположены ли какие-либо потенциальные инвестиции в землю в пределах охраняемой зоны дикой природы, поймы, зоны с ограничениями на строительство и т. Д.

3. Строительный отдел: Существуют определенные требования к зданию, которые следует учитывать при планировании любого нового строительного проекта. Они часто регулируются городом или местностью, в которой расположен район, и могут повлиять на планы строительства. Не полагайтесь только на других (например, ваших строителей и подрядчиков) в соблюдении строительных норм; ознакомьтесь с ними, чтобы убедиться, что любой проект спланирован должным образом.

4. Вода: Вода и канализация — два наиболее важных аспекта при планировании освоения необработанных земель.Инвесторы должны определить, есть ли в собственности существующие подключения или линии водоснабжения и канализации, и оттуда уйти. Вы должны изучить местные требования во время этой части процесса, так как существует несколько правил, регулирующих установку и эксплуатацию водопроводов для собственности.

5. Электрооборудование: И последнее, но не менее важное: инвесторы должны учитывать электроэнергию не только для будущего здания, но и для процесса строительства. Если к земле нет линий электропередач, вам нужно будет связаться с местными коммунальными предприятиями, чтобы начать процесс.Кроме того, не забывайте учитывать кабельные, телефонные и интернет-линии, поскольку они также являются важными аспектами застройки земли.

8 вещей, которые следует учитывать перед застройкой земли

Дополнительные шаги, необходимые инвесторам для успешного освоения земли, выходят за рамки ее поиска и покупки. Есть несколько факторов, которые инвесторы должны учитывать каждый раз, когда они оценивают участок земли. Хотя сейчас это может показаться устрашающим, со временем эти элементы станут второй натурой.А пока — рассмотрите следующие моменты, которые следует учитывать перед освоением необработанной земли:

1. Engineering: Важнейшим аспектом процесса разработки необработанных земель, особенно на ранних этапах, является рассмотрение любых планов инженером. Некоторые инвесторы в недвижимость могут иметь опыт работы в этой области, но важно найти квалифицированного инженера для работы. Эти квалифицированные специалисты объединят все части плана развития собственности и определят его осуществимость.Это означает, что необходимо учитывать земляные работы, инженерные сети, инфраструктуру и другие удобства. В некоторых случаях главный инженер может даже найти области для снижения затрат на общую разработку.

2. Understanding The Land: Каждый раз, когда вы думаете о покупке или разработке участка необработанной земли, важно посетить это место. Как и в случае с традиционной инвестиционной недвижимостью, пошаговое руководство может выявить аспекты земли, которые вы могли не заметить. Прогулка по местности может выявить скрытые удобства, уникальный ландшафт, проблемы с доступностью или даже существующие электрические подключения.Эти сюрпризы могут повлиять на цену покупки, процесс застройки и жизнеспособность земли. Всегда полезно прогуляться по местности, чтобы убедиться, что вы найдете какие-либо сюрпризы, как хорошие, так и плохие, которые могут возникнуть при покупке необработанной земли.

3. Пространственная осведомленность: Одна из важнейших составляющих успешного освоения необработанных земель — пространственная осведомленность. Приобретая необработанную землю, вы должны понимать, как максимально увеличить ее использование и рентабельность. Часто это сводится к пониманию того, как лучше всего использовать участок — будь то жилое или коммерческое строительство.При составлении планов развития помните о планировке, управлении штормами и транспортировке — это поможет вам оптимизировать условия жизни и использования.

4. Задачи, роли и обязанности: Возможно, вам удастся обойтись без команды из одного человека при работе с жилой недвижимостью, но даже при идеальных сценариях это не так при разработке необработанных земель. Инвесторы должны рассчитывать на сотрудничество с несколькими другими профессионалами на протяжении всего процесса разработки.Найдите время, чтобы найти нужных людей для вашего проекта, стиля общения и бизнес-целей. Обозначьте и разделите обязанности по мере необходимости — правильное управление поможет вам сохранить ваш проект в рамках бюджета и вовремя.

5. Начинайте снаружи: Когда дело доходит до новых разработок, инвесторы должны буквально планировать снаружи внутрь. Это означает определение участков и структур, прежде чем планировать особенности зданий. Поступая таким образом, вы можете сосредоточить свое внимание на сокращении объема земляных работ и необходимой профилировки и даже воспользоваться естественным расположением местности.

6. Streets & Roads: Хотя улицы и транспорт являются критически важными элементами застройки земли, эти элементы могут подождать гораздо позже в процессе планирования. Это связано с тем, что застройщикам обычно необходимо в первую очередь сосредоточиться на максимальном использовании земли и улучшении условий жизни (особенно в жилых застройках). Идеальные места для улиц и дорог, скорее всего, возникнут, когда вы будете планировать остальную часть застройки, поэтому постарайтесь не сосредотачиваться на этой задаче в первую очередь.

7. Топография: Если есть что вынести из процесса застройки, то пусть это будет так: обратите внимание на особенности земли.Топография имеет решающее значение для понимания характеристик земли и разработки стратегии ее использования. Есть отличные ресурсы, чтобы составить карту застройки и поработать с географическими элементами местности. Используйте те, которые доступны вам и вашей команде, чтобы полностью учесть топографию местности, прежде чем покупать землю для застройки.

8. Будьте креативны: Развитие земли на необработанных участках может быть отличной стратегией для инвесторов, которые любят полную творческую свободу в проекте.С разработками вы действительно начинаете с нуля в собственности. Хотя могут быть очевидные ограничения из-за бюджета, времени или наличия земли, есть много возможностей для творчества при планировании нового строительства. Не бойтесь изучать новые идеи или технологии в сфере недвижимости при планировании застройки — уникальные особенности могут действительно окупиться, когда вы, наконец, начнете продавать недвижимость.

Сводка

Если вы ищете прибыльную стратегию инвестирования в недвижимость, возможно, пришло время подумать о застройке земли.Инвестиции в землю — отличный недорогой способ расширить свой портфель недвижимости. Следуйте инструкциям, описанным выше, если вы надеетесь добиться успеха в освоении необработанных земель. Не забудьте в значительной степени полагаться на исследования, когда вы отваживаетесь на эту инвестиционную стратегию. Всегда учитывайте, как эта область может измениться, и соответственно увеличивайте свои инвестиции. Отделитесь от конкурентов сегодня и добавьте в свой портфель инвестицию в сырую землю.

---

Хотите узнать больше о самых прибыльных стратегиях в области недвижимости на сегодняшний день?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании, заключили несколько сделок или являетесь опытным инвестором — наш новый онлайн-курс по недвижимости показывает лучшие стратегии в области недвижимости, чтобы начать инвестировать в недвижимость на сегодняшнем рынке.Вы узнаете, как эти проверенные временем стратегии могут помочь вам добиться успеха в сфере недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Меррилом.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как стратегически инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!

Процесс развития собственности

Когда дело доходит до девелопмента, есть намного больше возможностей для покупки, улучшения и продажи собственности, чем кажется на первый взгляд.Большинство успешных застройщиков следуют процессу, состоящему из нескольких общих шагов, от этапа предварительной покупки и разработки концепции до завершения.

Хотя порядок этих шагов может быть разным у разных разработчиков, процесс разработки собственности обычно разбивается на следующие элементы: ¹

1. Первоначальная идея
2. Уточнение этой идеи
3. Оценка осуществимости идеи
4. Переговоры по контракту
5. Выполнение контракта
6. Начало строительства
7. Завершение проекта
8. Управление этим имуществом

Семь шагов в развитии недвижимости:

1.Начните со своего почему

Начните с объяснения причин, по которым вы хотите развивать недвижимость. Продажа с целью разовой прибыли или развитие недвижимости, которая принесет доход от аренды и увеличит рост вашего капитала? Перед тем, как начать, важно понимать некоторые плюсы и минусы девелопмента. Некоторые из плюсов состоят в том, что вы можете заработать много денег, если купите правильно и сэкономите на расходах, ² плюс вы можете проявить свое собственное творчество в собственности. ³ Однако спад на рынке, строгие правила и непредвиденные расходы — это риски, которые необходимо учитывать. ⁴ Еще одно соображение заключается в том, насколько трудоемким может быть управление недвижимостью и проектом на месте. ⁵

2. Перед покупкой

Прежде чем вы начнете искать недвижимость, обратите внимание на следующие вещи: ⁶

1. В каком качестве вы приобретете недвижимость? Будет ли это в вашем личном качестве, в бизнесе, трасте или совместном предприятии? Желательно привлечь к этому решению вашего бухгалтера.
2. Каков ваш бюджет? Обеспечьте предварительное одобрение финансирования от вашего банка, чтобы вы знали, на что способны ваши финансы, и могли уверенно начать проект, зная, что вы сможете его завершить. ⁷ Как застройщику также полезно знать следующие финансовые условия:
   
   1. Собственный капитал — Это собственный или постоянный капитал, обычно в форме акций. ⁸
   2. Долг — это заемный капитал, обычно в форме ссуд или облигаций. ⁹
   3. Финансирование девелопмента — Это краткосрочная ссуда, обычно предназначенная для строительства жилой недвижимости, которая зависит от того, сколько будет стоить недвижимость после застройки — или валовой стоимости застройки — и выплачивается поэтапно. ¹⁰
   4. Промежуточные ссуды — Промежуточные ссуды — это краткосрочные ссуды, обеспеченные недвижимостью для финансирования вас, пока вы ждете продажи собственности или рефинансирования долгосрочной задолженности. Его можно использовать от одного до 18 месяцев, при этом ежемесячные процентные ставки обычно включаются в ссуду, а ссуда полностью выплачивается в конце срока. ¹¹
3. Кто с тобой? Если вы не нанимаете менеджера по развитию, который сделает это за вас, вам понадобится группа консультантов, которые проконсультируют вас, например юрисконсульт, архитектор, геодезист, градостроитель, инженер и агент по недвижимости, чтобы оценка конечной стоимости и того, насколько рынок готов для этого проекта.

3. Найдите нужный сайт

Потенциальный успех вашей застройки возрастает и падает, если вы подберете подходящее место для застройки. Знание, где искать, с кем говорить о сайтах недвижимости и как находить нерыночные сайты, является основой развития недвижимости. Со временем вы создадите сеть контактов, которая будет гарантировать, что новые сайты будут постоянно попадать в вашу воронку поиска сайтов. Проведите здесь время; овладение правильными методами поиска мест — навык, которому стоит научиться, если вы хотите стать успешным застройщиком. ¹²

Вот некоторые вещи, которые следует учитывать при просмотре потенциального сайта: ¹³

1. Каковы потенциальные риски? Во-первых, проверьте, для чего была зонирована земля. Затем проверьте другие потенциальные ограничения и ограничения, которые могут сделать этот проект нежизнеспособным, например, растительность, контуры земли, доступ к воде, канализации и электричеству, дорожные работы и парковка. Используйте критическое мышление и найдите причины не покупать сайт, чтобы вы могли заметить любые потенциальные красные флажки.Проведите как можно больше исследований самостоятельно, чтобы у вас были важные вопросы, которые вы могли бы задать градостроителю, архитекторам, инженеру-строителю и т. Д.
2. Какова потенциальная прибыль? Лучший способ узнать, прибыльна ли эта площадка, — это сначала определить потенциальные затраты на строительство. Ваш градостроитель, инженер-строитель и другие консультанты сообщат вам об этом. Затем, помня о желаемой продажной цене, вычтите предполагаемую прибыль, а затем вычтите известные затраты и прочее.Остается самая высокая цена, которую вы можете позволить себе заплатить за недвижимость, чтобы покупка стала выгодной.
3. Какие условия? Умное отношение к согласованным условиям продажи часто может обернуть убыточную сделку. Если продавец готов позволить вам расплачиваться за собственность в течение длительного периода, но с ранним доступом, тогда это может быть выгодная сделка с недвижимостью. Фактически, следует учитывать любой термин, который снижает затраты на хранение и устраняет риск. Обратитесь к своему бухгалтеру и юристу, чтобы они рассмотрели условия продажи на предмет возможных препятствий.Обсудите сделку со своим банком или брокером, чтобы понять, какие у них могут быть условия.

4. Купите колодец

Теперь, когда вы понимаете риски и потенциальную прибыль сайта, пора закрыть сделку. Если вы покупаете сайт у агента по продаже недвижимости или на аукционе, важно понимать условия продажи, которые они установили, и то, как сделать профессиональную и надежную заявку, чтобы сделать вас конкурентоспособными.

Если вы разработчик и обеспечиваете безопасность сайта напрямую, то вы можете управлять процессом и значительно влиять на чистую прибыль, умело контролируя сделку.Знание того, как структурировать сделку, жизненно важно для получения прибыльного результата для проекта, так как каждая сделка будет адаптирована для удовлетворения уникальных требований проекта. ¹⁴

5. Проектирование, планирование и необходимые разрешения

Застройщик представляет роль клиента, координируя процесс проектирования, планирования и обеспечивая наличие всех разрешений. ¹⁵

1. Дизайн — Продуманный дизайн позволяет оптимально использовать каждый сантиметр участка для достижения максимальной прибыли.Здесь вам поможет ваш архитектор и геодезист.
2. Планирование и координация — Вы будете координировать команду с некоторыми или всеми из следующих ролевых игроков, в зависимости от вашей стратегии и требований сайта: ¹⁶
   
   • Town Planner — подготавливает или оценивает заявки на разработку. ¹⁷
   • Инженер-строитель — проектирует, строит и обслуживает все инфраструктурные проекты. ¹⁸
   • Инженер-гидротехник — занимается крупномасштабными проектами, связанными с управлением потоком и хранением воды. ¹⁹
   • Инженер по дорожному движению — планирует изменения дорог или светофоров, чтобы лучше обслуживать автомобилистов и отражать изменения в схемах движения. ²⁰
   • Инженер-механик — проектирует, строит, устанавливает и обслуживает механическое оборудование и его компоненты. ²¹
   • Architect — проектирует и создает план планировки здания
   • Ландшафтный дизайнер — проектирует функциональные и привлекательные открытые пространства. ²²
   • Quantity Surveyor — управляет всеми расходами, связанными с проектом строительства. ²³
   • Builder — контролирует процесс строительства и координирует различные типы строительства. ²⁴
   • Surveyor — обновляет границы и подготавливает участки к строительству, чтобы предотвратить возможные юридические споры. ²⁵
3. Разрешения — Помните о необходимых сроках утверждения, в зависимости от сайта и требований к разрешениям сборки.Предусмотрите периоды ожидания для утверждения и учитывайте затраты на их хранение. Ваш градостроитель сможет лучше всего подсказать вам вероятные сроки реализации вашего проекта. ²⁶

6. Начать строительство

На этапе строительства цель девелопера — построить спроектированное здание в срок и в рамках бюджета. Это охватывает физическое строительство здания в целом, а также работы по подготовке площадки и управление всеми ресурсами. Так как на этом этапе наблюдаются самые высокие затраты из всех других в процессе развития собственности, он требует наибольшего внимания к различиям в затратах на строительство, финансах и сроках проекта, чтобы успешно управлять денежным потоком проекта и чистой прибылью. ²⁷

Что необходимо учитывать на этапе строительства: ²⁸

1. Ясность в отношении объема работ (SoW)
   При подробном описании объема работ (SoW) с вашим строителем обязательно уточните, что они понимают под этим в первую очередь (чтобы избежать путаницы), поскольку каждый строитель имеет свою точку зрения ссылки. В это обсуждение можно включить кухню и мебель, фундамент, заборы, качество приспособлений и фурнитуры и так далее.
2. Пункты предварительной стоимости (ПК)
   Назовите бюджет для пунктов вне SoW, например, стоимость квадратного метра плиток, а затем попросите строителей указать их. После того, как вы выбрали своего строителя, вы можете выбрать конкретный тип плитки из их диапазона или использовать своего собственного поставщика, который попадает в этот предварительный бюджет.
3. Дизайн и строительство (DnC)
   Контракты DnC — это альтернативный вариант, когда вы передаете застройщику всю ответственность за чертежи инженерного уровня.Хотя ими легче управлять, контракты DnC не позволяют оценить качество всей сборки.

7. Продать или сдать?

Теперь, когда ваша недвижимость построена, вам остается выбор: продавать или сдавать в аренду? Ответ на этот вопрос основан на том, как вы хотите получать прибыль, и это не то, что вы решаете в конце проекта, а обычно указывается в начале вашего бизнес-плана. ²⁹

1. Продать — Если вы, как и традиционные застройщики, хотите развивать недвижимость, чтобы покупать, строить, а затем снова продавать, тогда вы знаете, что делать дальше.Поговорите с вашим маркетинговым агентством или агентством недвижимости и получите недвижимость на рынке. Подумайте, на каком этапе развития вашей собственности вы будете продавать: ³⁰
   
   1. Предварительная продажа — Предварительная продажа обычно является способом банка гарантировать возврат вашего кредита, однако вы также можете использовать его в качестве способ снизить риск.
   2. После продажи — Проще продать, поскольку покупатели могут видеть готовый продукт, это также пик задолженности вашего проекта, поэтому любые задержки продажи могут увеличить проценты.
   3. Лучшее из обоих — Рассмотрите возможность покрытия долга по строительству и закупке с помощью предпродажной подготовки, в то время как послепродажная работа принесет прибыль.
2. Аренда — Сдача здания в аренду для более долгосрочной стратегии роста или продажа участка с получением разрешения на строительство (выгода от планирования) до того, как вы что-либо построили, — это возможное завершение развития вашей собственности. Вот некоторые вещи, которые следует учитывать при управлении арендуемой собственностью: ³¹
   
   1. Доход от аренды — Выгода от аренды — это ежемесячный доход, который вы будете получать от своих арендаторов.
   2. Рост капитала — Ваша собственность может со временем расти в цене. Аренда может компенсировать ваши вложения в недвижимость. Кроме того, вы можете требовать налог на проценты по ипотеке в дополнение к другим сопутствующим расходам.
   3. Риск арендатора — Даже при строгой проверке всегда существует риск, что ваш арендатор может быть медленно плательщиком, требовать больших затрат на обслуживание или обесценить вашу собственность.
   4. Текущие расходы — Налоги, сборы, техническое обслуживание и ремонт — ежемесячные расходы всегда относятся на ваш счет, независимо от того, есть ли у вашей собственности платящий арендатор.
   5. Правовые риски — Закон всегда в пользу потребителя, что может означать потенциальный риск юридических разветвлений в отношении собственности и арендатора.

Развитие собственности может быть прибыльным, но в нем задействовано много движущихся частей. Это требует умения ориентироваться в качестве застройщика, чтобы снизить риски проекта и быть прибыльным. Некоторым из этих навыков можно научиться на работе, но желательно инвестировать в изучение ключевых функций, таких как финансовое управление, стратегическое мышление, навыки ведения переговоров, навыки презентации и экономика, чтобы полностью понять общую картину.

• ¹ Ярдни, М. (декабрь 2018 г.). «Понимание процесса развития собственности». Получено из обновления собственности.
• ² Джеймс Д. (май 2018 г.). «Каковы плюсы и минусы девелопмента?». Получено из денег.
• ³ (май 2017 г.). «Плюсы и минусы девелопмента». Получено из собственности Moose.
• ⁴ Джеймс Д. (май 2018 г.). «Каковы плюсы и минусы девелопмента?».Получено из денег.
• ⁵ (май 2017 г.). «Плюсы и минусы девелопмента». Получено из собственности Moose.
• ⁶ Ярдни, М. (декабрь 2018 г.). «Понимание процесса развития собственности». Получено из обновления собственности.
• ⁷ Johannsson, M. (Nd). «Процесс развития собственности — 8 важных шагов». Получено из Property Like a Pro.
• ⁸ Сурбхи С. (июль 2015 г.). «Различия между заемным и собственным капиталом».Получено из основных различий.
• ⁹ Сурбхи С. (июль 2015 г.). «Различия между заемным и собственным капиталом». Получено из основных различий.
• ¹⁰ (Nd). «Что такое финансирование развития?». Получено из Property Investment UK.
• ¹¹ Хемминг, Г. (июнь 2018 г.). «Что такое промежуточный заем?». Получено из журнала «Финансы».
• ¹² Johannsson, M. (Nd). «Процесс развития собственности — 8 важных шагов». Получено из Property Like a Pro.
• ¹³ Flux, A. (август 2015 г.). «5 этапов развития собственности». Получено из Developer Network.
• ¹⁴ Johannsson, M. (Nd). «Процесс развития собственности — 8 важных шагов». Получено из Property Like a Pro.
• ¹⁵ (март 2015 г.). «4 фазы развития недвижимости». Получено с Archipreneur.
• ¹⁶ Flux, A. (август 2015 г.). «5 этапов развития собственности». Получено из Developer Network.
• ¹⁷ (ноябрь 2015 г.). «Кто такой градостроитель или градостроитель?». Получено из Консультации по планированию.
• ¹⁸ (апрель 2018 г.). «Инженеры-строители». Получено из Бюро статистики труда.
• ¹⁹ (Nd). «Как стать гидротехником». Получено из Academic Invest.
• ²⁰ (Nd). «Что такое организация трафика?». Получено из Arizona Dot.
• ²¹ (Nd). «Должностная инструкция инженера-механика».Получено из структуры карьеры.
• ²² (Nd). «Чем занимается ландшафтный дизайнер?». Получено из Career Igniter.
• ²³ (Nd). «Профиль работы: инспектор количества». Получено с Проспекта.
• ²⁴ (Nd). «Должностная инструкция строителя». Получено из Seek Learning.