Схема дачного участка: Ничего не нашлось по запросу Plans Planirovka Dachnogo Uchastka %23I 3

Рельеф

С точки зрения сложности строительства, дом на возвышенности более требователен к фундаментным работам, чем дом, стоящий в низине (на равнине). Тут будет скорее вопрос гидроизоляции нулевого уровня и кровля.

Если у Вас дом на равнинной местности, то данный блок не для Вас, а для тех, у кого местность холмистая, ведь схема планировки на участке упрощается. В низинах будут скапливаться осадки, на холмах будут постоянные ветра (кроме как в штиль).

С другой стороны, это не такие минусы, ведь они все нивелируются затратами. Сделанный качественно дом будет стоять, невзирая на ветер, дождь и снег, а грамотная разводка дренажа из низины, как минимум, будет способствовать оттоку воды.

Почва

Различают несколько видов почвы, на которой строят: глина, суглинок, песок и так далее (более подробно описано в соответствующем СниПе).

Если в будущем доме есть желание сажать растения, выращивать овощи и фрукты, стоит заранее рассмотреть, приживутся ли эти культуры. В ином случае, всегда можно завести чернозём, покрыв участок слоем сельхоз культур.

Грунтовые воды

Немаловажный факт – это грунтовые воды. От их глубины зависит и то, будет ли участок по весне тонуть, какую дренажную систему поставить, какую гидроизоляцию делать. Так же, глубина грунтовых вод важна под зеленые насаждения, растущие на участке.

Знать об уровне грунтовых вод необходимо для хорошего места под будущий дом, а так же для строительства дренажки.

Роза ветров

В проекте по строительству и планировки земельного участка есть целый лист, посвященный розе ветров. Она необходима для определения частоты и направленности ветра на данном участке. Это необходимо для планирования окон, входов и выходов, рассадке культур, досуговых блоков участка.

Некоторые, так же, ошибочно полагают, что выбор стороны света и солнечной стороны влияет на рассаде, но это далеко не так, конечно, если Ваш дом не размером с хрущевку на участке в 6 соток.

Стиль разбивки участка

Для начала стоит понять, какой именно участок вы видите: он должен быть симметричным, геометрически правильным или же хаотичным, с преобладанием круглых элементов, множеством дорожек или без них вовсе.

Есть несколько основных вариантов разбивки территории при планировки дачного участка:

Регулярный сад

Данный тип участка характерен тем, что практически всё пространство участка, за исключением дома и иных сооружений, используется под выращивание тех или иных культур, цветов. Так же, к этому типу относятся участки, где свободное пространство выделено просто под сад.

План составляется таким образом, чтобы дорожки имели прямые формы, углы должны быть прямые, деревья посажены по линии или зигзагом, клумбы, в основном, круглых форм или других правильных геоформ. Эти участки отлично просматриваются.

Ландшафтный дизайн

В основном, такая планировка встречается на рельефной местности, расположенной на нескольких уровнях. Дорожки и тропинки неопределенной формы, растения, деревья расположены без какой – либо симметрии. Все выглядит гладко и обтекаемо, без острых углов.

Смешанный стиль

Представляет собой сочетание «Регулярного сада» и «Ландшафтного дизайна». Зачастую, в интернете как раз преобладают фото участка, с именно такой удачной планировкой, ввиду того, что такая система более сбалансирована под разные нужды.

Разбивка территории на зоны

Многое зависит от владельца, потому дизайн участка выбирается исключительно в практических целях. Но в основном на таких землях ведут сельскохозяйственные работы. Дети играют в саду или на специальных площадках, так же присутствуют специальные площадки (полянки) для принятия солнечных ванн.

Основные функциональные зоны

Как правило, при планировке участка, выделяют пять основных зон: Дом, зона отдыха, хозяйственные постройки, сад (огород), дорожки и подъездные пути.

Такое деление является условным, потому что практически всегда эти зоны (кроме дома) разбросаны по всему участку. Но любое планирование всегда начинается с места, где будет расположен дом.

Жилой дом

Расположение дома остается исключительно за хозяином участка, который прислушивается к специалистам. Стараются расположить дом на прямоугольном участке, на короткой стороне, ведь это визуально увеличивает и размер участка и выделяет само здание.

Но некоторые, кто хочет большего уединения, строят на длинной, фасадной стороне, делая вход со двора, но и строя чуть глубже, что бы скрыться от посторонних глаз.

Зона для отдыха

Как понятно по названию, эта зона предназначена для отдыха и досуга. Тут загорают хозяева, отдыхают, в том числе и гости и дети. Так же декоративное озеленение делают в данной зоне для большего комфорта. Тут так же расположены беседки, иногда качели, бассейн, а самое главное – мангал.

Хозяйственная зона

В данной зоне расположены сооружения, в которых хранится инвентарь или иные предметы, связанные с хозяйством.

В народе их называют «сарай». В большинстве случаев, такие сооружения расположены в глубине двора.

Сад и огород

На дачном участке практически всегда есть сад или огород. Их предназначение предельно понятное каждому человеку.

Фото планировки участка

Также рекомендуем просмотреть:

Американские пригороды — гигантская схема Понци

Не настоящее богатство, а просто иллюзия богатства. Фото: Джон «К.» Мы часто забываем, что американская модель пригородной застройки — это эксперимент, который нигде раньше не пробовали. Мы предполагаем, что это естественный порядок, потому что это то, что мы видим вокруг себя. Но наша собственная история — не говоря уже о путешествии по другим частям света — показывает иную реальность. В разных культурах, на протяжении тысяч лет, люди традиционно строили места, масштабируемые для каждого человека.Лишь два последних поколения выросли до автомобилей.

Как проходит наш эксперимент?

В Strong Towns, некоммерческой беспартийной организации, которую я основал в 2009 году, мы больше всего заинтересованы в понимании взаимосвязи между местными финансами и землепользованием. Как дизайн наших заведений влияет на их финансовый успех или неудачу?

Мы обнаружили, что лежащие в основе механизмы финансирования эпохи пригородов — наша модель развития после Второй мировой войны — работает как классическая схема Понци с постоянно растущими темпами роста, необходимыми для поддержания долгосрочных обязательств.

После окончания Второй мировой войны в наших городах и поселках наблюдалось развитие трех основных механизмов:

1. Трансферные платежи между правительствами: когда федеральное правительство или правительство штата делает прямые инвестиции в рост на местном уровне, такие как финансирование расширения системы водоснабжения или канализации.
2. Транспортные расходы: транспортная инфраструктура используется для улучшения доступа к участку, который затем можно развивать.
3. Долг государственного и частного секторов: когда города, девелоперы, компании и частные лица берут в долг в рамках процесса развития, будь то во время строительства или путем принятия ипотеки.

В каждом из этих механизмов местная единица правительства получает выгоду от увеличения доходов, связанных с новым ростом. Но он также обычно предполагает долгосрочную ответственность за поддержание новой инфраструктуры. Этот обмен — краткосрочное денежное преимущество для долгосрочного финансового обязательства — является одним из элементов схемы Понци.

Другой — осознание того, что собранный доход не подходит для покрытия затрат на содержание инфраструктуры. В Америке у нас есть бомба замедленного действия, состоящая из необеспеченных обязательств по обслуживанию инфраструктуры.Американское общество инженеров-строителей (ASCE) оценивает стоимость в 5 триллионов долларов, но это касается всего основных объектов инфраструктуры , а не второстепенных улиц, бордюров, пешеходных дорожек и труб, обслуживающих наши дома.

Причина, по которой у нас есть этот разрыв, заключается в том, что общественная доходность от модели застройки пригородов — сумма налоговых поступлений, полученных на каждое предполагаемое приращение обязательств — смехотворно низка. В течение жизненного цикла город часто получает всего пару центов дохода на каждый доллар обязательств.Инженеры будут утверждать, как и ASCE, что мы просто не делаем инвестиций, необходимых для поддержания этой инфраструктуры. Это нонсенс. Мы просто построили таким образом, что это не является продуктивным с финансовой точки зрения.

Мы сделали это, потому что, как и в любой схеме Понци, новый рост создает иллюзию процветания. В ближайшем будущем выручка будет расти, а соответствующие обязательства по обслуживанию, которые не учитываются в государственном балансе, появятся на расстоянии одного поколения.

В конце 1970-х — начале 1980-х мы завершили один жизненный цикл эксперимента в пригородах, и в то же время рост в Америке замедлился.Это было связано с множеством причин, но одним из важных факторов было то, что в наших пригородных городах начинался отток денежных средств на содержание инфраструктуры. Мы подошли к «долгому сроку» и к концу легких денег.

Нам потребовалось время, чтобы решить, что делать, но в конечном итоге мы решили пойти ва-банк, используя кредитное плечо. Во втором жизненном цикле пригородного эксперимента мы финансировали новый рост, занимая огромные суммы денег как в государственном, так и в частном секторах. К тому времени, когда мы перешли в третий жизненный цикл и разразились кризисом потери права выкупа, наши механизмы финансирования по необходимости стали экзотическими и даже хищническими.

Одна из самых сильных сторон человечества — наша способность находить инновационные решения сложных проблем — может нанести ущерб, если мы неправильно диагностируем проблему. Нашей проблемой не было и не является отсутствие роста. Наша проблема — это 60 лет непродуктивного роста — роста, который похоронил нас в финансовых обязательствах. Американский образец развития не создает реального богатства. Создает иллюзию богатства. Сегодня мы видим, как разрушается эта иллюзия, а вместе с ней и процветание, которое мы привыкли принимать как должное.

Это теперь наша самая большая непосредственная задача. Мы фактически внедрили этот эксперимент субурбанизации в нашу коллективную психику как «американскую мечту», не подлежащий обсуждению образ жизни, который необходимо поддерживать любой ценой. Что мы выбросим, ​​пытаясь поддерживать неустойчивое? Какая часть нашего истощающегося богатства будет направлена ​​на поддержку этого провалившегося эксперимента?

Нам нужно прекратить наши инвестиции в пригородную застройку, а также множество прямых и косвенных субсидий, которые делают все это возможным.Кроме того, нам нужно намеренно вернуться к нашему традиционному образцу развития, основанному на создании ценностей, масштабируемых на реальных людей. Когда мы это сделаем, мы неизбежно заново откроем для себя наши традиционные ценности благоразумия и бережливости, а также ценность сообщества и места.

Путь к достижению настоящего и прочного процветания — это построение Америки, полной того, что я называю Сильными Городами.

Как разрастание пригородов — это схема Понци

Вот что сделал Мэдофф: он забирал деньги людей, обещая возврат инвестиций.Другими словами, он его одолжил. Но прибыли были ненастоящими; Единственный способ, которым Мэдофф должен был выплатить долг инвестору, заключался в том, чтобы занять больше денег у второго инвестора, используя деньги второго инвестора, чтобы заплатить первому. Но чтобы заплатить второму инвестору, ему пришлось искать третьего. И так далее, пока у него не кончились деньги и инвесторы. Мать друга буквально потеряла свои сбережения из-за его рэкета, который мы теперь знаем как «схему Понци».

Схема Понци, описанная в Wikipedia , представляет собой мошенническую инвестиционную операцию, которая выплачивает доход отдельным инвесторам не из реальной прибыли, полученной организацией, а из их собственных денег или денег, выплаченных последующими инвесторами:

«Схема Понци обычно привлекает новых инвесторов, предлагая доход, который другие инвестиции не могут гарантировать, в виде краткосрочной прибыли, которая либо ненормально высока, либо необычно последовательна.Сохранение прибыли, которую рекламирует и выплачивает схема Понци, требует постоянно увеличивающегося потока денег от инвесторов, чтобы эта схема продолжала работать.

«Система обречена на крах, потому что прибыль, если таковая имеется, меньше, чем выплаты инвесторам».

Развитие Sprawl, говорит мой друг-аналитик Чак Марон из Strong Towns, по сути, представляет собой собственную схему Понци. Муниципалитеты преследуют налоговые поступления, расширяя инфраструктуру для размещения новых налогоплательщиков.Они занимают деньги на оплату инфраструктуры. Но для того, чтобы рассчитаться со своими кредиторами, им нужен еще больший доход, что побуждает их стремиться к дальнейшему развитию, требуя еще большей инфраструктуры, увековечивая обязательства.

Плата за воздействие может некоторым помочь, но этого недостаточно, поскольку в лучшем случае они покрывают капитальные затраты, а не затраты на эксплуатацию и техническое обслуживание. Настоящий убийца приходит со временем, когда затраты на обслуживание растут.

Плательщики пошлин и налогоплательщики оплачивают часть счета, но мало что может быть более непопулярным, чем повышение ставок и налогов, поэтому муниципалитет сокращает услуги, занимает больше денег или разоряется, иногда все сразу.

Чак ​​не первый, кто указывает на финансовую неэффективность, связанную с разрастанием. Роберт Берчелл из Рутгерса провел несколько важных исследований, показывающих существенное увеличение муниципальных расходов, связанных с разрастанием территории; мой тогдашний коллега Мэтт Рэйми посвятил этому хорошо проработанную главу в нашей книге 1999 года « Once There Were Greenfields ». В NRDC мы провели небольшое эмпирическое исследование в Кливленде и Чикаго, которое подтвердило дополнительные расходы на эксплуатацию и обслуживание, связанные с пригородной инфраструктурой сточных вод, по сравнению с городскими.

Но Чак — новичок, и он, без сомнения, один из лучших в объяснении этого довольно сухого предмета (разговор за обедом, который случается нечасто: «эй, давай, поговорим о затратах на инфраструктуру!») таким, как ты и я. И теперь он написал серию из пяти частей tour de force на эту тему в своем блоге Strong Towns Blog . Если вы не готовы к полной дозе для взрослых, он также услужливо резюмировал ее в одной статье о Grist .

По словам Чака, вот суть:

«Мы обнаружили, что основные механизмы финансирования эпохи пригородов — нашей модели развития после Второй мировой войны — работают как классический Понци. схема с постоянно увеличивающимися темпами роста, необходимыми для поддержания долгосрочных обязательств.. .

«В каждом из этих механизмов местная правительственная единица получает выгоду от увеличения доходов, связанных с новым ростом. Но она также обычно берет на себя долгосрочную ответственность за поддержание новой инфраструктуры. Этот обмен — краткосрочный денежная выгода для долгосрочного финансового обязательства — это один из элементов схемы Понци.

«Другой — осознание того, что собранный доход не приближается к покрытию затрат на содержание инфраструктуры.В Америке у нас есть бомба замедленного действия, состоящая из необеспеченных обязательств по обслуживанию инфраструктуры. . .

«Мы сделали это, потому что, как и в случае любой схемы Понци, новый рост создает иллюзию процветания. В ближайшем будущем доходы растут, а соответствующие обязательства по содержанию, которые не учитываются в государственном балансе. — на расстоянии одного поколения «.

Вот схема серии со ссылками:

Схема Понци роста

1. Механизмы роста — Обмен краткосрочных денежных средств на долгосрочные обязательства.
2. Примеры из практики, которые показывают, как наши места не создают, а разрушают наше богатство.
3. Раскрыта схема Понци — как новая разработка используется для оплаты старой разработки.
4. Как мы поддерживаем неустойчивое, «идя ва-банк» на пригородную модель развития.
5. Ответы рациональные и иррациональные.

Наблюдая за работой Чака в течение нескольких лет, я думаю, что в течение некоторого времени он строил этот большой синтез своих исследований и опыта.Он оказал всем нам огромную услугу, собрав ее в одном месте (или в пяти).

В своем заключении он убедительно утверждает, что нам нужно выжать больше ценности из построенных нами мест, учитывая затраты на их жизненный цикл: «Будет ли этот государственный проект генерировать достаточно налоговых поступлений, чтобы поддерживать его обслуживание в течение нескольких жизненных циклов?» Только опираясь на уже существующую инфраструктуру и в компактном масштабе, в большинстве случаев можно дать положительный ответ.

Мой любимый отрывок — это тот, который приводит Чак в своем резюме для Grist :

«Мы часто забываем, что американская модель застройки пригородов — это эксперимент, который нигде раньше не пробовали.Мы предполагаем, что это естественный порядок, потому что это то, что мы видим вокруг себя. Но наша собственная история — не говоря уже о путешествии по другим частям света — показывает иную реальность. В разных культурах, на протяжении тысяч лет, люди традиционно строили места, масштабируемые для каждого человека. Это только два последних поколения, которые мы увеличили до уровня автомобилей ».

Настоятельно рекомендуется, особенно если вы новичок в финансовых аспектах разработки.

Наведите курсор на изображения для получения кредитной информации.

Кайд Бенфилд (почти) ежедневно пишет о сообществе, разработке и окружающей среде. Дополнительные сообщения см. На домашней странице его блога.

Как разрастание пригородов работает по схеме Понци

Пользователь Flickr Kaizer Rangwala, лицензия Creative Commons

Пользователь Flickr Kaizer Rangwala, лицензия Creative Commons

Для тех, кто это читает, не будет новостью, что Соединенные Штаты по-прежнему переживают самый глубокий экономический кризис в моей жизни.(Полагаю, оказывается, что вы не можете начать две крупные войны, снижая налоги и не регулируя финансовые учреждения, по крайней мере, не платя высокую цену. Сюрприз.) Чтобы выбраться из этого беспорядка и стать более экономически устойчивым, потребуется корзина решений, включая серьезный взгляд на то, как мы развиваем наши города.

Действительно, мой друг Чарльз Марон и его коллеги из некоммерческой организации Strong Towns, расположенной в Миннесоте, представили очень убедительные аргументы в пользу того, что разрастание пригородов — это, по сути, схема Понци, при которой муниципалитеты расширяют инфраструктуру в надежде привлечь новых налогоплательщиков, которые могут окупить растущие расходы. связанных с последним расширением инфраструктуры, снова и снова.Тем более, что расходы на техническое обслуживание растут, их никогда не бывает достаточно, чтобы оплатить счет, потому что мы строим такими дорогими и неэффективными способами.

На этой неделе Strong Towns выпустила новый существенный отчет, в котором анализируются данные и утверждается, что мы должны изменить наш подход к развитию, если мы хотим положить конец нынешнему экономическому кризису. В частности, мы должны сделать упор на получение более высокой нормы финансовой отдачи от инвестиций в существующую инфраструктуру, уделяя особое внимание традиционным районам, где крупные государственные инвестиции в инфраструктуру в настоящее время используются недостаточно.

Отчет называется «Беседа на обочине: откровенный разговор о будущем американских городов, поселков и окрестностей», и его можно загрузить с веб-сайта Strong Towns. Он написан для широкой аудитории и очень доступен. Название взято из популярных презентаций Марона, некоторые из которых заархивированы на сайте в виде подкастов (в том числе один из очень интересной конференции о небольших городках на восточном побережье Мэриленда, где я также был спикером).

Больше из

«Curbside Chat» в некоторой степени анализирует корни и реалии нашего финансового затруднительного положения.Среди его выводов — то, что каким бы мрачным ни казался нынешний национальный рынок жилья, в некоторых отношениях рынок коммерческой недвижимости является еще более проблематичным из-за более краткосрочных кредитов, обычно связанных с коммерческим финансированием. И, что усугубляет проблемы, с которыми сталкивается частный сектор, государственный сектор сталкивается с острой нехваткой бюджетных ресурсов на всех уровнях государственного управления. Авторы утверждают, что эти обстоятельства требуют набора «рациональных ответов», которые подчеркивают эффективность и создание стоимости в уже построенных районах, а не бесконтрольную экспансию на окраинах пригородов.

В частности, в отчете и сопутствующем пресс-релизе Strong Towns призывает местных чиновников изменить курс и избавиться от «мертвых идей» эпохи пригородов, включая следующие:

• То, что местные органы власти могут расти, не учитывая интересы общественности прибыль на инвестиции. Отсутствие внимания к финансовой продуктивности наших мест привело к неэффективному использованию инвестиций в общественную инфраструктуру и позволило местным органам власти взять на себя огромные долгосрочные финансовые обязательства по поддержанию инфраструктуры.
• Проблемы местного бюджета можно решить за счет увеличения роста. Дальнейший рост по той же непродуктивной схеме только усугубит наши экономические проблемы. Что необходимо, так это подход, который улучшит использование нами существующих инвестиций в инфраструктуру.
• Привлечение крупного работодателя — ключ к процветанию местной экономики. В эпоху глобализации эта стратегия может принести краткосрочные выгоды некоторым местным органам власти, но в конечном итоге это гонка до финансового дна.
• Владельцы собственности могут развивать свою собственность по своему усмотрению, в то же время обязывая население поддерживать новую инфраструктуру. Этот тип косвенных субсидий создает огромные долгосрочные финансовые обязательства для налогоплательщиков, увеличивая местные налоги и снижая местную конкурентоспособность.

Затем авторы рекомендуют ряд конкретных стратегий:

• Прекращение инфраструктурных проектов, расширяющих долгосрочные обязательства сообщества по техническому обслуживанию.
• Полный учет всех краткосрочных и долгосрочных финансовых обязательств органов местного самоуправления по содержанию инфраструктуры.
• Принятие стратегий по повышению рентабельности инвестиций населения и улучшению использования существующей инфраструктуры.
• Крупномасштабные изменения в местных правилах зонирования для упрощения процессов утверждения и обеспечения необходимой регуляторной гибкости в существующих районах.
• Существенные изменения в стандартном инженерном подходе к проектированию дорог и улиц, смещение акцента с повышения мобильности, ориентированной на автомобили, на повышение мобильности пешеходов в окрестностях при одновременном устранении подъездов и перекрестков вдоль автомобильных коридоров.

Марон серьезно относится к этим вещам, но он далеко не радикал, насколько это возможно. По сути, он тихий, здравомыслящий житель Среднего Запада и консерватор в финансовой сфере. Но именно этот консерватизм привел философию его организации к политике разумного роста и поддержке традиционных городов и микрорайонов.

Как человек, вошедший в мир экологической политики через дверь с надписью «Сохранение», я могу относиться к этому, и я подозреваю, что другие тоже.

Прежде чем оказаться здесь, он находится на терминале Bloomberg.

Оценка того, что делает американское сообщество городским, пригородным или сельским | Рут Игельник Видер | Pew Research Center: расшифровано

(Похожие сообщения: Городское, пригородное или сельское? Восприятие американцами своего типа сообщества различается в зависимости от партии и Измерение типа сообщества в Европе, от больших городов до сельские поселки )

2016 г.С. Президентские выборы высветили резкий разрыв между городскими и сельскими общинами Америки. Это также побудило многих исследователей (включая нас) попытаться узнать больше о том, как тип сообщества, в котором живут американцы, может иметь отношение к их взглядам и политическому поведению.

Чтобы изучить подобный вопрос, исследователям сначала необходимо точно понять, что означает «тип сообщества», тем более что существуют разные способы оценки того, является ли район городской, пригородной или сельской.В этом посте мы исследуем три критерия типа сообщества в США и сравним их с более субъективным методом выяснения: просто спрашивают американцев, в каком сообществе они живут.

В целом, мы находим, что внешние измерения в целом хорошо соответствуют тому, как люди описывают свое местоположение. Но использование самооценки информации имеет свои преимущества, особенно в тех случаях, когда разграничение между различными типами сообществ, такими как городские и пригородные, может быть нечетким.

В опросе Pew Research Center в 2018 году четверть американцев заявили, что они живут в городском сообществе, в то время как 43% заявили, что живут в пригороде, а три из десяти сказали, что живут в сельской местности.

Проводя предварительное исследование для этого исследования, мы хотели узнать, существуют ли какие-либо объективные меры — например, правительственная классификация, плотность проживания людей или их удаленность от центра города, — которые могли бы помочь нам выйти за рамки самооценки сообщества. .

В итоге мы выбрали три внешних меры — две из U.Правительство США и один на основе характеристик почтового индекса — и сравнили их с данными нашего опроса. Ниже мы рассмотрим, как каждый из этих показателей соотносится с собственными оценками респондентов нашего опроса.

Национальный центр статистики здравоохранения (NCHS) Центров по контролю и профилактике заболеваний публикует Систему классификации городских и сельских районов для округов.

NCHS сначала классифицирует округа на основе того, находятся ли они в столичной или микрополитической зоне (или ни в одном из них), как это определено Управлением управления и бюджета.Округа в городских районах затем классифицируются по размеру столичной области. Маленькие городские округа — это округа с населением менее 250 000 человек, а средние городские округа — это округа с населением от 250 000 до 999 999 человек. Отличительной особенностью классификационной схемы NCHS является то, что крупные округа с населением 1 миллион и более подразделяются на «центральные» или «периферийные» округа. Крупные «центральные» округа метрополитена — это районы, расположенные в большом районе метро, ​​которые включают в себя всю или значительную часть главного города в районе метрополитена.Крупные «периферийные» округа метрополитена — это все остальные округа в крупных городских районах.

В целом, схема NCHS состоит из шести различных категорий: крупное центральное метро, ​​крупное периферийное метро, ​​среднее метро, ​​малое метро и неосновное метро. Этот показатель был в первую очередь создан для отслеживания результатов в отношении здоровья. Например, NCHS отмечает, что результаты в отношении здоровья часто больше всего различаются между жителями крупных периферийных округов (например, пригородов) и жителей неметропольных (микрополитических или непрофильных) округов.

В целом, мера типа сообщества NCHS хорошо сопоставима с обозначениями сообществ, о которых мы сообщаем сами, которые мы обнаружили в ходе нашего опроса.Почти половина (45%) людей, которые живут в крупном центральном районе метро, ​​определенном NCHS, также сказали в нашем опросе, что они живут в городской местности. NCHS оказался еще более точным на другом конце спектра: 78% людей, живущих в неосновных округах, определенных NCHS, заявили, что они живут в сельской местности.

Когда мы разделили схему NCHS с шестью категориями на городские, пригородные и сельские районы, эта мера особенно хорошо зарекомендовала себя в сельской местности. Около двух третей (68%) людей, которые были определены как проживающие в сельской местности на основании отмененных мер NCHS, также заявили, что они живут в сельской местности.Меньшее количество пригородных жителей относили себя к пригородам (48%), а городские жители относили себя к городским (45%).

Еще одна мера правительства США, с которой мы консультировались, — это Коды континуума сельских и городских районов (RUCC) Службы экономических исследований Министерства сельского хозяйства США (ERS). Эти коды делят округа с пригородами по размеру городской зоны (аналогично классификации NCHS), а также классифицируют округа за пределами мегаполиса по степени урбанизации.

В частности, округа в городских районах классифицируются по одному из трех размеров населения муниципального района, частью которого они являются: менее 250 000, от 250 000 до 999 999 или 1 миллион или более.Отличительной чертой этой классификационной схемы является то, что округа за пределами метрополии классифицируются по количеству людей, проживающих в городской зоне, определенной Бюро переписи: менее 2500, от 2500 до 19 999 и 20 000 или более. ERS отмечает, что разделение округов, не входящих в городское, по размеру городского населения, позволяет более точно анализировать тенденции, влияющие на немегородские районы.

Подобно NCHS, эта правительственная мера в целом хорошо отражается на типе сообщества, о котором сообщают сами люди. В целом, восемь из десяти респондентов, которые были классифицированы как проживающие в не городских районах с населением менее 2500 человек, сказали в нашем опросе, что они живут в сельской местности.

Здесь мы снова свернули шесть кодов континуума между городом и деревней на городские, пригородные и сельские районы для сравнения с типом сообщества, о котором сообщают сами люди. Подобно показателю NCHS, коды RUCC классифицировали сельских американцев с высокой степенью точности. В общей сложности 68% лиц, отнесенных к категории проживающих в сельской местности, также заявили, что они живут в сельской местности, в то время как 42% лиц, отнесенных к категории проживающих в пригородной зоне, заявили, что они живут в пригородной местности.

Эта схема кодирования немного уступает , когда дело доходит до точной классификации тех, кто находится в городских районах.Только около трети (32%) тех, кто классифицируется как проживающий в городских районах — округах в городских районах с населением более 1 миллиона человек, — заявили, что они живут в городских районах.

В дополнение к показателям на уровне округа, доступным из государственных источников, мы хотели посмотреть, сможем ли мы лучше понять тип сообщества, глядя на более мелкие географические области. В частности, мы хотели посмотреть почтовые индексы, по которым проживают респонденты нашего опроса, чтобы увидеть, соответствуют ли характеристики местности их самоописанию.

Мы оценили это, используя в качестве входных данных два фактора — расстояние от почтового индекса до центра крупнейшего главного города в ближайшем районе метро (измеряемое расстоянием до мэрии) и плотность домохозяйств в почтовом индексе.

Они были включены в дерево решений, метод машинного обучения, разработанный для определения наилучшей конфигурации переменных для прогнозирования конкретного результата — в данном случае типа сообщества, в котором живут американцы.

Анализ дерева решений определяет различные способы разделения набора данных на ветви на основе параметров для каждой переменной.Алгоритм начинается с поиска значения среди переменных-предикторов, которые можно использовать для разделения набора данных на две группы, которые являются наиболее однородными по отношению к выходной переменной — в данном случае типу сообщества. Эти подгруппы называются узлами, и алгоритм дерева решений продолжает разбивать каждый узел на все более и более однородные группы, пока не будет достигнут критерий остановки.

Наш анализ показал восемь узлов, которые были в значительной степени однородными. Затем мы выбрали, которые будут классифицированы как городские, пригородные и сельские на основе классификации большинства внутри узла.В узлах без явного большинства для одного типа сообщества данные на уровне почтового индекса в этом узле оценивались для определения наилучшей классификации. Вот итоговая классификация:

Город: американцев, проживающих в почтовых индексах, расположенных на расстоянии 12 миль или меньше от центра ближайшего города, а плотность домохозяйств составляет более 1314 домохозяйств на квадратную милю.

Пригород : американцы, проживающие в почтовых индексах, удаленных от центра ближайшего города на 12 миль или меньше, с плотностью домохозяйств не более 1314 домохозяйств на квадратную милю.Эта группа также включает людей, которые живут в почтовых индексах, удаленных более чем на 12 миль от центра города, с плотностью домохозяйств более 106 домохозяйств на квадратную милю.

Сельские районы : американцы, проживающие в почтовых индексах, удаленных более чем на 12 миль от центра ближайшего города, с плотностью домохозяйств 106 или меньше на квадратную милю.

На практике эта классификация городских районов в основном применяется к тем, кто живет в густонаселенных районах недалеко от центра города, тогда как классификация сельских районов применяется к тем, кто живет в менее густонаселенных районах, более удаленных от городов.Пригородные районы — это районы с меньшей плотностью населения около городов и районы с более высокой плотностью, которые могут быть немного дальше от центра города.

Используя нашу модель дерева решений, мы обнаружили, что 56% тех, кто был классифицирован как проживающий в городской местности, определили свое сообщество как городское, в то время как 34% определили его как пригород и 9% как сельский. Среди тех, кто был классифицирован как проживающий в пригородной зоне, 58% определили свою общину как пригородную, в то время как около четверти (24%) определили ее как городскую, а 17% — как сельскую.И среди тех, кто был отнесен к категории проживающих в сельской местности, около двух третей (66%) определили свою общину как сельскую, 22% определили ее как пригородную и 9% — как городскую.

Несколько закономерностей выявились, когда мы сравнили все три показателя с результатами нашего исследования. Все три метода наиболее точно классифицировали американцев, проживающих в сельской местности, и менее удачны для американцев, проживающих в городских и пригородных районах. И хотя в целом все меры работали относительно хорошо, дерево решений наиболее точно соответствовало самоотчетам по всем трем типам сообществ.

При оценке модели дерева решений около двух третей (66%) тех, кто был отнесен к категории проживающих в сельской местности, также указали, что живут в сельской местности. Точно так же большая часть тех, кто был отнесен к категории проживающих в пригородных (58%) и городских районах (56%), также сообщили, что живут в этих типах сообществ.

Используя классификацию округов NCHS, большинство тех, кто был идентифицирован как проживающий в сельской местности (68%), сообщили, что живут в том же типе сообщества, по сравнению с примерно половиной тех, кто был классифицирован как проживающий в пригородном сообществе ( 48%) и 45% из тех, кто классифицируется как проживающий в городах.

Используя классификацию округов RUCC, опять же около двух третей тех, кто отнесен к сельским (68%), сами сообщили о том же. Меньшие доли тех, кто был отнесен к категории проживающих в пригороде (42%) и городских районах (32%), сообщили, что живут в этих типах сообществ.

Хотя дерево решений показало несколько лучшие результаты, чем два государственных показателя, для наших аналитических целей не было явного победителя. В конце концов, мы решили, что наиболее полезной метрикой оказался тип сообщества, о котором сообщают сами люди.

Тип сообщества, сообщивший о себе самостоятельно, имеет то преимущество, что он измеряет, что чувствует респондент . Возьмем, к примеру, сообщество, которое находится прямо на окраине крупного города, технически в пределах его границ. Дома расположены далеко друг от друга и не в нескольких минутах ходьбы от магазинов и ресторанов. Поскольку технически он находится в черте города, он городской? Или, поскольку дома далеко друг от друга, это пригород? Мы определили, что то, как респонденты думают о своем сообществе , помогло нам лучше всего оценить их сообщество в ходе опроса.

Этот пост написали Рут Игельник, Элизабет Грико и Александра Кастильо из Исследовательского центра Pew. Рут Игельник — старший научный сотрудник. Элизабет Грико — старший писатель / редактор, специализирующийся на журналистских исследованиях. Александра Кастильо — научный сотрудник, специализирующийся на методах международных опросов.

Сравнение городского ядра и пригородных округов в США

Используя хорошо известную схему классификации городских и сельских округов Национального центра статистики здравоохранения, округа в городских районах с населением не менее 1 миллиона жителей рассматривались как центральные городские округа или отдаленные пригородные округа. Округа с пригородами и округа, включающие мегаполисы с населением менее 1 миллиона человек, не подвергались исчерпывающему анализу.

Численность населения округа основана на 1 июля 2018 г., урожай У.Оценка населения Бюро переписи населения. Это самые последние оценки численности населения округов с разбивкой по возрасту.

Оценки образовательного профиля, занятости и других экономических характеристик городских и пригородных округов основаны на данных Бюро переписи населения, собранных в рамках Обследования американских сообществ и десятилетней переписи населения 2000 года.

Результаты, представленные в этом отчете, получены путем суммирования результатов по округам, что дает больший вес округам с большим населением.Выявленные тенденции не чувствительны к этому взвешиванию, поскольку изучение результатов для среднего округа показывает аналогичные результаты.

Анализ того, как пригородные и городские основные округа меняются по демографическим и экономическим направлениям, основанный на данных Бюро переписи населения США, основан на классификациях на уровне округов, созданных Национальным центром статистики здравоохранения в Центрах по контролю и профилактике заболеваний.

В отчете термины «городской центр» и «центральный город» используются как синонимы для обозначения крупных центральных городских округов.Это 68 округов, которые являются частью (или содержат целиком) крупнейшего главного города мегаполисов с населением не менее 1 миллиона человек. Пригородные округа или крупные пригородные округа — это удаленные округа от городских агломераций с населением не менее 1 миллиона человек. В 2018 году большинство населения США проживало в этих 438 городских и пригородных округах, поэтому демографы, экономисты и градостроители часто обращают на них внимание. Другие округа, которые находятся в мегаполисах с населением менее 1 миллиона человек (средние и маленькие города) или в неметрополиях, не являются предметом настоящего анализа.

Ссылки на выпускников колледжей или лиц с высшим образованием включают лиц со степенью бакалавра или выше.

К трудоспособному населению относятся лица в возрасте 16 лет и старше.

Работник, занятый полный рабочий день, круглогодично — это человек, проработавший не менее 35 часов в неделю (полный рабочий день) и не менее 50 недель в течение предыдущего календарного года (круглый год).

Бедность относится к лицам, живущим в семьях с доходом ниже официального порога бедности. Пороги зависят от размера и состава семьи.Например, в 2018 году порог бедности для семьи из четырех человек с одним связанным ребенком в возрасте до 18 лет составлял 26 324 доллара США.

Северо-восточный регион переписи включает Коннектикут, Мэн, Массачусетс, Нью-Гэмпшир, Нью-Джерси, Нью-Йорк, Пенсильванию, Род-Айленд и Вермонт. В регион Среднего Запада входят Иллинойс, Индиана, Айова, Канзас, Мичиган, Миннесота, Миссури, Небраска, Северная Дакота, Огайо, Южная Дакота и Висконсин. Южный регион включает Алабаму, Арканзас, Делавэр, Округ Колумбия, Флориду, Джорджию, Кентукки, Луизиану, Мэриленд, Миссисипи, Северную Каролину, Оклахому / Индийскую территорию, Южную Каролину, Теннесси, Техас, Вирджинию и Западную Вирджинию.Западный регион включает Аляску, Аризону, Калифорнию, Колорадо, Гавайи, Айдахо, Монтану, Неваду, Нью-Мексико, Орегон, Юту, Вашингтон и Вайоминг.

После десятилетий роста населения и благосостояния по сравнению с центральными городами блеск крупных пригородов страны с 2000 года снизился. Хотя пригородное население продолжает расти относительно здоровыми темпами, ряд показателей показывает, что крупные пригородные округа отстают. прибыль их коллег из городского ядра.По сравнению с 2000 годом население пригородов в настоящее время менее вовлечено в рынок труда из-за снижения доходов домашних хозяйств и снижения стоимости жилищного фонда по сравнению с ценами в центральных городах.

Хотя, вероятно, играет роль множество факторов, демографические тенденции вносят свой вклад в изменение судьбы крупных пригородных округов. Эти округа растут на противоположных концах возрастного спектра, наблюдая увеличение числа взрослых в возрасте 65 лет и старше и лиц моложе 25 лет. Но они проигрывают основным городским округам, когда речь идет о взрослых трудоспособного возраста — от 25 до 25 лет. 44 — которые все чаще проживают в центральных городских округах.

Этот анализ основан на самых последних доступных данных и отслеживает результаты по состоянию на 2018 год. Хотя есть некоторые предварительные доказательства того, что вспышка COVID-19 могла изменить выбор людей в выборе жилья между городом и пригородом, пока еще слишком рано для получения полной картины. его долгосрочного воздействия. Некоторые демографы утверждают, что жилищные исходы будут частично зависеть от политических решений. Анализ в этом отчете исследует направление разрыва между пригородом и городом до начала COVID-19.

Пригородные и городские округа

Много было написано о возрождении молодых, более образованных взрослых в городских центрах страны. Меньше внимания уделяется типам проживания растущего населения пожилых людей, которые все чаще живут в пригородах. Изменяющийся характер проживания молодых людей в расцвете сил и пожилых американцев имеет последствия как для пригородов, окружающих центральные городские округа, так и для самих центральных городов. Хотя пригороды продолжают превосходить городские ядра по численности населения, некоторые из давних экономических и социальных разрывов между городами и пригородами сокращаются в новом столетии.

С 2000 года население США все больше концентрируется в 52 крупнейших мегаполисах, особенно в их пригородах. Население крупных пригородных округов увеличилось на 25% в новом столетии, опережая общий прирост населения страны (16%). Население центральных городских округов росло такими же темпами, как и в среднем по стране.

По сравнению с их основными городскими аналогами, рост населения в пригородных округах был на краю возрастного диапазона.В пригороде больше всего выросли дети от 18 до 24 лет, а также взрослые от 65 лет и старше. Но они отстают от основных городских округов по росту числа людей в возрасте от 25 до 44 лет. С 2000 года численность населения моложе 25 лет в пригородах увеличилась на 3,3 миллиона человек по сравнению с примерно 700 000 в центральных городских округах. Население в возрасте 65 лет и старше выросло на 5,2 миллиона человек в пригородах по сравнению с 4,3 миллиона в центре города. В средние века численность населения резко возросла. Численность населения в возрасте от 25 до 44 лет в пригородах увеличилась всего на 800 000 человек, уступив 2-м.2 миллиона прирост центральных округов. Прирост населения среди 45–64-летних был более равномерным между пригородными и городскими основными округами, увеличившись примерно на 7,0 миллиона в обоих.

Изменение возрастной структуры в пригородах может способствовать падению жизнеспособности пригородов страны по ряду показателей. Показатели образования, рынка труда, доходов и жилищного строительства показывают, что пригороды отстают от достижений основных городских округов в новом столетии.

Население отдаленных пригородов образовано лучше, чем жители центральных городских округов, если судить по формальной ученой степени, но это преимущество уменьшается.В 2000 году 27% взрослого населения пригородов имели как минимум степень бакалавра по сравнению с 25% взрослого населения городских районов. К 2018 году 34% взрослого населения пригородов закончили колледж по сравнению с 33% их сверстников из городского ядра.

Сокращающаяся доля населения трудоспособного возраста в пригородах занята, но в центральных городских округах занятость растет. В 2000 г. 64% жителей пригородов в возрасте от 16 лет и старше были трудоустроены, опережая жителей центральных городских округов (59%).К 2018 году разрыв в занятости существенно сократился (62% в пригородах и 61% в центральных городских округах).

Разрыв в доходах домохозяйств между пригородами и основными городскими округами также сократился. Средний доход домохозяйства в крупных пригородных округах в 2018 году составлял 101000 долларов, что ниже 103000 долларов по данным переписи 2000 года. Средний доход домохозяйства в центре города составил 92 000 долларов в 2018 году, увеличившись с 90 000 долларов в 2000 году.

Как отмечали другие исследователи, цены на жилье в центральных городских округах также имели другую траекторию по сравнению с отдаленными пригородными районами.На основе самооценки домовладельцев оценки стоимости своей собственности, средняя стоимость жилья в пригородных округах увеличилась в новом столетии с 270 000 долларов в 2000 году до 333 000 долларов в 2018 году. произошел в центре города, где стоимость домов выросла с 275 000 долларов в 2000 году до 402 000 долларов в 2018 году.

Большое пригородное население, состоящее из детей и взрослых в возрасте 65 лет и старше

По состоянию на 2018 год 183.4 миллиона человек — более половины всего населения США — проживали в 52 крупнейших мегаполисах. Население крупных мегаполисов варьируется от Нью-Йорка (20 миллионов человек по данным на 2018 год) до Гранд-Рапидса, штат Мичиган (1,1 миллиона человек).

С 2000 года население страны все больше концентрируется в пригородных округах, окружающих центральные городские округа крупнейших городских агломераций. В новом веке в крупных метрополитенах проживало 30,6 млн человек, причем большая часть прироста (16.6 миллионов), происходящих в Подмосковье. К 2018 году 25% от общей численности населения США проживало в крупных пригородных округах, по сравнению с 23% в 2000 году. В отличие от этого, доля населения, проживающего в городских центрах, осталась на уровне 31%.

Прирост населения в крупных пригородных округах, а также в небольших городских округах произошел за счет сельских округов. Около 14% от общей численности населения США проживало в сельских округах в 2018 году, по сравнению с 16% в 2000 году.

Недавний прирост населения в крупных пригородных округах является продолжением тенденций, наблюдаемых в последние десятилетия 20-го века.В 1970-х годах как центральные городские округа, так и отдаленные пригородные округа увеличили долю населения. С 1980 года доля населения страны, проживающего в городских центрах, оставалась на уровне 31%, в то время как доля, проживающая в крупных пригородных округах, продолжала расти.

Растущая склонность к жизни в пригородах крупнейших городских районов неодинакова для возрастных групп, что имеет важные последствия для возрастного профиля пригородов по сравнению с центральными округами.Пригороды все чаще становятся местом проживания детей и молодежи страны. В 2018 году 26% детей младше 18 лет проживали в крупных пригородах, по сравнению с 24% в 2000 году. Доля молодых людей в возрасте от 18 до 24 лет, живущих в пригородах, составляла 24% в 2018 году по сравнению с 20%. в 2000 г. Это может быть отражением хорошо задокументированной растущей тенденции молодых людей в возрасте от 18 до 24 лет жить со своими родителями (которые все чаще проживают в пригородах). Между тем взрослые в возрасте от 25 до 44 лет более склонны жить в центральных городских округах, чем в 2000 году.

Наряду с детьми и молодыми людьми в возрасте от 18 до 24 лет американцы в возрасте 65 лет и старше также все чаще проживают в крупных пригородных округах (там проживают 25% по сравнению с 22% в 2000 году). В то же время доля пожилых американцев, проживающих в городских центрах, в новом столетии снизилась (27% по сравнению с 28% в 2000 году).

В результате в крупных пригородных округах теперь больше населения в конце возрастного диапазона и меньше в среднем по сравнению с центральными городскими округами.Крупные пригородные округа все чаще состоят из лиц моложе 25 лет и взрослых от 65 лет и старше (многие из которых не работают), которых часто считают иждивенцами.

Доля жителей пригородных округов в возрасте 65 лет и старше увеличилась с 12% (2000 г.) до 16% (2018 г.). Основные городские округа также стареют, но не так сильно — 14% их жителей составляют пожилые люди, по сравнению с 11% в 2000 году.

В 2000 году дети составляли около 26% населения как в пригородных, так и в городских округах.Дети сейчас составляют меньшую долю населения, особенно в центральных городских округах (22% по сравнению с 23% в пригородах). Что касается молодежи в возрасте от 18 до 24 лет, то их присутствие в пригородных округах растет (с 8% в 2000 году до 9% в 2018 году), но уменьшается доля населения в основных городских округах.

В пригородных округах сейчас меньшая доля населения в возрасте от 25 до 34 лет и от 35 до 44 лет по сравнению с 2000 годом. Доля населения в возрасте от 25 до 34 лет снизилась с 14% (2000 год) до 13% ( 2018) в крупных пригородных округах, как и население в возрасте от 35 до 44 лет (от 17% до 13%).

Сокращение доли населения в возрасте от 25 до 44 лет было более скромным в центральных городских округах. Население в возрасте от 25 до 34 лет оставалось стабильным на уровне 16%, в то время как доля лиц в возрасте от 35 до 44 лет уменьшилась (с 16% до 14%), но не так резко, как в пригороды.

Как в пригородных округах, так и в основных городских округах, люди в возрасте от 45 до 64 лет в настоящее время составляют самую большую возрастную группу населения, а доля населения в возрасте от 45 до 64 лет увеличилась на 4 процентных пункта. в пригородах и центральных городах с 2000 года.

С 2000 года население крупных пригородных округов все чаще включает тех, кого часто считают иждивенцами (с 46% в 2000 году до 47% в 2018 году). За тот же период доля иждивенцев среди основного городского населения упала с 47% до 45%. Растущая зависимость представляет собой финансовую проблему для пригородных округов, поскольку дети и пожилые люди нуждаются в государственных услугах, таких как школы, колледжи и центры для пожилых людей, и они могут не вносить большой вклад в местную налоговую базу.

Общая картина выделения пригородного населения крупных мегаполисов — относительно меньше 25-44-летних, больше пожилых и детей и больше 18-24-летних — как правило, сохраняется в каждом регион страны (см. Приложение).

Прирост пригородов отстает от основных городских округов по нескольким параметрам

Поскольку центральные города опередили отдаленные пригородные округа по привлечению взрослого населения самого высокого трудоспособного возраста, а большие пригороды выросли в размерах на каждом конце возрастного диапазона, некоторые из давних преимуществ пригородов по сравнению с центральным городом сузились или даже в новом веке все изменилось.

Взрослые в стране становятся все более образованными, и это верно среди взрослых в крупных пригородах, а также в центральных городских округах. Прирост образования был умеренно большим в центре города, чем в окружающих пригородах. Около 34% взрослого населения пригородных округов имеют как минимум степень бакалавра по сравнению с 27% в 2000 году. В центре города 33% взрослых закончили колледж по сравнению с 25% в 2000 году.

Хотя здесь, вероятно, есть дополнительные факторы, следует ожидать отставания в образовании в пригородных округах, учитывая их меняющееся население.У пожилых людей меньше шансов закончить колледж, чем у молодых. А многим молодым людям от 18 до 24 лет еще предстоит закончить образование.

Иммиграция также может способствовать сближению образования между пригородами и их городскими аналогами. В 21 веке иммиграция повлияла на пригороды больше, чем на городские округа. Доля иностранцев в населении выросла с 2000 года на 4 процентных пункта в пригородах и только на 2 пункта в центральных городских округах.Хотя вероятность получения степени бакалавра у иммигрантов примерно такая же, как у коренного населения, значительно большая часть из них не имеет образования после средней школы по сравнению с населением, родившимся в США.

Образовательные конвергенции наиболее заметны в крупных мегаполисах Юга. В 2000 году взрослые жители пригородов южных городских агломераций были значительно более образованными (30%), чем их сверстники из городского ядра (25%). Сейчас южные пригороды уступают по уровню образования основным округам (32% и 33% соответственно).

Среди лиц трудоспособного возраста в 2000 г. вероятность трудоустройства среди жителей пригородов была значительно выше (64%), чем среди их сверстников в центре города (59%). Среди взрослых трудоспособного возраста в пригородах количество рабочих мест снизилось, но увеличилось в центральных городских округах, так что уровни занятости сравнялись (62% в пригороде по сравнению с 61% в центре города). Сходящиеся уровни занятости между городом и пригородом наблюдаются во всех регионах страны.

Также очевиден сдвиг в интенсивности труда.В 2000 г. 62% рабочих в пригородах крупных метрополитенов работали полный рабочий день круглый год, опережая 58% рабочих в центре города, которые работали в эти часы. Это преимущество пригородов также исчезло, поскольку совсем недавно 66% основных городских рабочих работали полный рабочий день круглый год по сравнению с 65% пригородных рабочих.

Демографические изменения, вероятно, играют роль в снижении занятости взрослого населения трудоспособного возраста из пригородов. И у 16-24-летних, и у людей старше 65 лет меньше шансов найти работу, чем у других взрослых.

Снижение численности населения пригородов по сравнению с центральными городскими округами также очевидно в данных переписи о доходах. Если посмотреть на первый доход на человека, то доход на душу населения в пригородных округах в 2018 году составил около 38000 долларов по сравнению с 39000 долларов в 2000 году (в долларах 2018 года). Напротив, доходы на душу населения в основных городских округах выросли с 34000 долларов в 2000 году до 35000 долларов в 2018 году. Это не удивительно, поскольку дети не приносят большого дохода, у 18–24-летних доход ниже среднего. а взрослые в возрасте 65 лет и старше — все группы, составляющие растущую долю населения пригородов — обычно имеют доход на душу населения ниже среднего по стране.

Что касается среднего дохода домохозяйства, то крупные пригородные округа (101000 долларов США) не вернулись к уровню 2000 года (103000 долларов США), в то время как средний доход домохозяйств в центральных городских округах (92000 долларов США) незначительно превысил уровень 2000 года (90 000 долларов США).

Наибольшее снижение среднего дохода домохозяйства произошло в пригородных округах Среднего Запада. Доход на семью в пригородах Среднего Запада упал с 102 000 долларов в 2000 году до 94 000 долларов в 2018 году. Средний доход семьи также упал в центральных городских округах Среднего Запада, но не так сильно.В пригородах северо-восточных городских районов наблюдается рост доходов домохозяйств (со 113000 долларов в 2000 году до 115000 долларов в 2018 году), но это отстает от роста доходов их основных городских коллег.

Помимо снижения доходов, в пригородных округах 52 крупнейших городских районов также наблюдается более резкий рост бедности, чем в основных городских округах. Численность бедного населения увеличилась примерно на 3 миллиона с 2000 года в каждом типе округов, но это представляет собой рост на 55% в пригородах по сравнению с увеличением на 23% в округах центрального города, потому что количество бедных в пригородах было меньше. чем в центре города.Стоит отметить, что после двух экономических спадов в стране уровень бедности в США увеличился с 2000 года.

Что касается жизнеспособности рынка жилья, то рост стоимости жилья в крупных пригородных округах отстает от показателей основных городских округов (стоимость жилья в этом анализе основана на самоотчетах владельцев). Средняя стоимость дома в пригородах составляет 333 000 долларов по сравнению с 270 000 долларов в 2000 году. Стоимость домов в центральных городских округах, которые были аналогичны ценам в пригородах в 2000 году (275 000 долларов), сейчас составляет 402 000 долларов.Средняя стоимость жилья сильно различается по регионам страны, но в каждом регионе рост стоимости пригородов отстает от роста стоимости домов в центральных городских округах.

Однако, что касается домовладения, в пригородных и городских округах наблюдается такой же спад. В пригородах 70% домашних хозяйств владеют своими домами по сравнению с 73% в 2000 году. В центральных городских округах 53% домашних хозяйств являются домовладельцами по сравнению с 55% в 2000 году.

HUD запускает схему расовой диверсификации пригородов

Разнообразие: Теперь даже почтовые индексы являются расистскими, и, согласно этой одержимой расой администрации, вы расистски относитесь к жизни в пригороде с небольшим количеством государственного жилья.И он планирует это изменить.

В рамках, возможно, самого амбициозного проекта социальной инженерии, предпринятого федеральным правительством, администрация наносит на карту все районы Америки по расовому признаку. Заявленная цель состоит в том, чтобы использовать данные, чтобы заставить местных чиновников ослабить законы о зонировании и построить больше государственного жилья, тем самым предлагая более бедным меньшинствам в городских районах лучшие возможности для жилья и образования.

Но неустановленная цель — насильственная расовая интеграция. Пригороды слишком белые для Обамы и его расовых социальных инженеров.Они думают, что они «дискриминируют географически» меньшинства, не говоря уже о том, что все больше и больше чернокожих из среднего класса сами стекаются к ним.

Неуклюжий правительственный проект возглавляет Департамент жилищного строительства и городского развития. На прошлой неделе он предложил новые правила, обязывающие округа и другие субъекты, получающие федеральные субсидии, «утвердительно способствовать справедливому жилищному строительству» в пригородах для меньшинств. Грантополучателям, которые не соблюдают правила, будет отказано в федеральном финансировании.

В то же время HUD оказывает давление на домовладельцев пригородов, чтобы те приняли жилищные ваучеры по Разделу 8.

Предлагаемое постановление было выпущено всего через несколько дней после того, как секретарь HUD Шон Донован выступил перед NAACP на ежегодном съезде во Флориде, недалеко от пригорода Орландо, где капитан местной службы по расследованию преступлений застрелил чернокожего подростка, посещавшего комплекс.

В своем выступлении Донован пообещал помочь чернокожим горожанам переехать в пригородные районы, где у них будет доступ к «хорошим школам, безопасным улицам, работе, продуктовым магазинам», среди прочего. Он утверждал, что пригородные риэлторы и домовладельцы все еще дискриминируют чернокожих.

«Афроамериканцам, — сказал Донован, — отказывают в свободе выбора».

Он сказал, что база данных HUD будет подробно описывать по районам, какой «доступ афроамериканских семей к общественному имуществу, включая рабочие места, школы и транспорт», добавил он, «является тем, к чему NAACP давно призывает».

Как только данные будут собраны, его полиция разнообразия будет использовать их как «инструмент», чтобы «каждый американец имел возможность жить в сообществе по своему выбору, не сталкиваясь с дискриминацией.»

Ранее в этом году HUD расширил действие двух антидискриминационных законов — Закона о справедливых жилищных условиях и Закона о равных возможностях кредитования — сделав незаконными любую жилищную или кредитную политику, которая приводит к тому, что непропорционально меньше чернокожих или латиноамериканцев получают жилье или ипотечные ссуды, чем белых, даже если эта политика нейтральна для расы и равномерно применяется ко всем группам.

Тем временем HUD работает с армией новых полицейских по вопросам разнообразия в Бюро финансовой защиты потребителей, чтобы составить карту кредитных историй каждого американца по расе, чтобы обеспечить кредит отчеты и оценки также сбалансированы по расовому признаку.

Если есть расовые различия в жилье или кредитах, для них не может быть никаких коммерческих причин. Личные привычки никогда не имеют значения. Для этой администрации расизм — единственное объяснение. Везде есть пробелы. Все время.

Донован пообещал NAACP «положить конец этому неравенству». Его план нанести на карту «расистские» пригороды для преследования полицейских по разнообразию — это лишь первый шаг к массовому перемещению городской бедности и преступности в пригороды, ключевой постулат радикальной иконы и наставника Барака Обамы Сола Алински, организующего под лозунгом ликвидации. «пространственная сегрегация» и «пригородный апартеид».»

Этот проект может ухудшить образ жизни десятков миллионов американцев, включая трудолюбивые представители среднего класса меньшинств, которые переехали в пригород, чтобы уйти от преступности и плохих школ.

Пора республиканским лидерам в Конгрессе потренировать свои взгляды. о фанатиках-гонщиках, бешеных в HUD.

Великая битва пригородов, часть I: Земля

Попытка сделать «упразднение пригородов» вопросом предвыборной кампании, выкристаллизовавшаяся в статье президента Трампа и министра жилищного строительства и городского развития Бена Карсона в Wall Street Journal, свидетельствует о явном отходе от YIMBY-шума, производимого администрации несколько лет назад.Материал, в котором президент и госсекретарь Карсон обещают «спасти наши пригороды», — это резкий поворот со стороны администрации и еще один гвоздь в гроб крыла Республиканской партии, придерживающегося свободного рынка. Это сопровождалось нормативными изменениями, которые практически устранили политику справедливого жилищного строительства времен Обамы, в отличие от позиции HUD всего несколько месяцев назад.

В первую ночь РСК Макклоски повторил заявление о том, что демократы упразднят пригороды, покончив с зонированием для одной семьи.Была озвучена тревога по поводу злоупотреблений со стороны федерального правительства, и поддерживающие Трампа средства массовой информации пошли в ногу, чтобы изобразить предложенные Джо Байденом жилищные правила как средство уничтожения пригородов.

Vox охарактеризовал эти тирады как «политику идентичности, которая превосходит реформу регулирования свободного рынка». Я считаю, что это правда, но проблема гораздо глубже. Расцвет свободного рыночного крыла Республиканской партии подошел к концу, но его идеализация жизни в пригородах с низкой плотностью населения всегда была одним из самых ярких слепых пятен.Американские пригороды являются памятником правительственному вмешательству с момента их основания. На протяжении всей истории пригородов социальная инженерия в сочетании с централизованным планированием в американском стиле всегда превосходила политику свободного рынка. В то же время недавнее сосредоточение внимания на доступности жилья и неравном доступе к районам, богатым рабочими местами и возможностями, как слева, так и справа, создает возможности для существенной жилищной реформы.

Было бы ошибкой полагать, что отдельно стоящие дома на одну семью на больших участках или в многоэтажках являются единственными двумя вариантами, и между ними нет вариантов, которые бы уравновешивали доступность с желаемыми районами.Неравный доступ к домовладению является важным фактором неравенства, и людям необходимо облегчить жизнь в пригородах, когда они там работают или когда работа находится в городах, но есть другие возможности для восходящей мобильности (например, учеба). в пригороде. В этом эссе, состоящем из трех частей, я надеюсь развеять опасения по поводу предложений администрации Байдена, объяснить, почему пригороды не являются памятником самодостаточности и органического сообщества, которым они кажутся, и обрисовать, как реформаторы жилищного строительства могут извлечь выгоду из недавней национализации жилищная политика в эпоху негативного пристрастия к повышению ценовой доступности и доступности.

За месяц до публикации Трампа и Карсона New York Post, National Review и The Wall Street Journal выступили в авангарде консервативных тонов и выступили против «плана Байдена … заставить пригородные города строить дома на одну семью и минимальные размеры участков для строительства доступного жилья с высокой плотностью населения — это нечто среднее между зелеными кварталами »и« конец местного контроля, конец стиля жизни, который многие люди предпочитают городу, и, следовательно, конец осмысленного выбора в как американцы могут жить.”

Итак, что именно предлагает Байден? С сайта его кампании:

Откатить политику администрации Трампа, подавляющую справедливое кредитование и справедливую защиту жилья для домовладельцев. Байден будет выполнять принятое администрацией Обамы-Байдена Правило о позитивном продвижении справедливого жилья [AFFH], требующее от сообществ, получающих определенное федеральное финансирование, проактивно изучать жилищные модели и определять и принимать меры по политике, имеющей дискриминационный эффект. Администрация Трампа приостановила действие этого правила в 2018 году.Байден обеспечит эффективное и строгое соблюдение Закона о справедливых жилищных условиях и Закона о раскрытии информации о жилищной ипотеке.

В январе этого года администрация Трампа выпустила пересмотренное правило AFFH, которое требует от населенных пунктов, получающих федеральное финансирование, рекомендовать три конкретные реформы по либерализации жилищного строительства, а не выпускать пространные отчеты по различным вопросам, касающимся других вопросов, напрямую не связанных со строительством и доступностью жилья. Те, кто завершил реформы, получат дополнительное грантовое финансирование.Стэнли Курц в National Review описывает его как «AFFH lite», что не является несправедливым описанием, учитывая более упорядоченный и ограниченный подход, который он создает для выявления ограничений на жилье. Кратковременное изменение правила не было идеальным, но определенно было шагом в правильном направлении.

Но с приближением выборов администрация выдвинула еще одно правило AFFH, которое намного ближе к «нулю AFFH». В последней версии говорится только: «Сертификаты AFFH будут считаться достаточными при условии, что в течение соответствующего периода они предприняли какие-либо действия, рационально связанные с продвижением справедливого жилья, такие как помощь в устранении жилищной дискриминации.Он слабее и вызывает разочарование, хотя следует отметить, что по большому счету федеральная жилищная политика может пойти лишь так далеко, чтобы разрешить текущий кризис доступности, и нет адекватной замены реформе жилищной политики в штате и местный уровень.

Другая крупная жилищная реформа, которую предлагает Байден, — это обещание подписать Закон о жилищных возможностях, мобильности и справедливости (HOME), представленный сенатором Кори Букером (штат Нью-Джерси) и членом палаты представителей Джимом Клайберном (округ Колумбия).Этот закон немного мягче, но по-прежнему привязан к федеральным фондам, от которых местные органы власти технически могут отказаться. Даже если администрация Байдена зайдет так далеко, что полностью откажется от помощи правительствам, которые не соблюдают правила AFFH, оппозиция Конгресса, вероятно, предотвратит самые агрессивные стратегии по увеличению предложения жилья. Я был бы разочарован, если бы это произошло, и все остальные тоже должны быть, но было бы совершенно неправильно описывать это как федеральное взятие под контроль местной жилищной политики.

Совершенно очевидно, что каким бы критическим ни был жилищный кризис в Америке, меры вмешательства федерального правительства, направленные на увеличение предложения жилья, гораздо скромнее, чем их звучит фраза «упразднить пригороды». В определенной степени существует проблема брендинга. Хотя сокращение «отменить зонирование для одной семьи» популярно среди сторонников жилищного строительства и является технически точным описанием одной популярной и эффективной реформы, оно имеет явный негативный оттенок: это звучит как призыв к ликвидации домов на одну семью, а не к их устранению. устранить ограничения по зонированию, позволяющие построить только частных домов.Вот почему многие сторонники YIMBY рекомендуют вместо этого использовать фразу «легализовать квартиры». «Легализовать», очевидно, более дружелюбное слово, чем «отменить», и поскольку зонирование само по себе является ограничением, «отменить зонирование для одной семьи» все равно что сказать «ограничить ограничение».

Эта проблема брендинга способствовала распространению вопиющей лжи в дебатах о деталях жилищной реформы, которые необходимо исправить. Каждый имеет право на небольшую гиперболу, но устранение зонирования для одной семьи не позволяет, как утверждают критики, «позволяет многоэтажным жилым комплексам и другим формам плотной городской застройки мигрировать наружу в районы, которые ранее были ограничены строительством отдельно стоящих домов. односемейные дома.”

Это неверно по ряду причин. Во-первых, существует широкий спектр вариантов зонирования — от легализации строительства высоток до необходимости отдельно стоящих домов на одну семью. Сообщества можно зонировать только на дуплексы, триплексы и другие более мелкие многоквартирные дома, которые нельзя с полным основанием назвать высотными. Они также могут быть зонированы для смешанного использования, с квартирами над витринами на главной улице. Да, в Миннеаполисе-2040 была отменена практика требования зонирования для одной семьи, но не везде он легализовал высотные дома.

Даже с далеко идущими реформами нет гарантии, что либерализация приведет к строительству жилья до максимально разрешенного уровня. Возьмем снова случай Миннеаполиса. Мало того, что небоскребов не везде, а одобрили только три новых триплекса. Все это, по сути, бывшие частные дома, переоборудованные в триплексы. Это разочаровывает, но это также признак того, что кажущаяся радикальной либерализация может дать скромные результаты. В прошлом году Орегон эффективно легализовал многоквартирные дома во всех городах с населением более 10 000 человек.Самым строгим требованием является то, что более крупные муниципалитеты должны разрешить создание четырехкомплексов на ранее существовавших односемейных участках, но это не привело к полной замене четырехэтажных домов на одну семью, и это, конечно же, не является захватом многоэтажных домов.

Короче говоря, легализация чего-то не означает, что оно обязательно будет построено. Это очевидно на любом другом рынке: если город легализует грузовики с едой, это не значит, что грузовики с тако будут буквально на каждом углу или вообще на любом углу.Самое элементарное понимание рыночной системы подскажет вам, что если люди требуют дома на одну семью и готовы платить больше, чем застройщик заработал бы с другим типом жилья, то дом на одну семью будет построен. Точно так же, если выдающийся домен не поднимет свою уродливую голову, ни один домовладелец не будет вынужден отказаться от своих домов на одну семью. Они, конечно, могут решить продать, если цена будет подходящей, и ограничения развития ограничат их возможности сделать это.

Фактически, в пригородных районах ограничительные законы лишают домовладельцев возможности увеличить свои доходы, давая им возможность построить дополнительное жилье на уже принадлежащих им землях. Вспомогательные жилые единицы (ADU, иногда называемые коттеджами «свекровь» или «крошечными домами») — это небольшие дома, лучше всего подходящие для одиноких жителей, которые в нескольких штатах легализовали, сняв самые строгие ограничения на их строительство, даже если в населенных пунктах все еще усложняют.Это идеальное жилье для студентов, одиноких людей, которых привозят на работу в пригород, и, как следует из прозвища, пожилых родственников. Дом меньшего размера на одном участке кажется значительным изменением для района, но такие конструкции не более радикальны, чем отдельный гараж. В прошлом году и Калифорния, и Сиэтл обновили свои законы, чтобы разрешить строительство отдельных, отдельно стоящих домов.

Только при очень жестком понимании «пригорода» как района, состоящего из одного дома на участок, вышеупомянутые реформы могут считаться «упразднением пригородов».«Я не согласен с такой интерпретацией, но даже в этом случае существует значительная возможность для реформы по увеличению плотности, которая полностью соответствовала бы этому строгому определению: сокращение минимальных размеров участков, требований к парковке и требований к отступлению. У Хьюстона репутация легкого подхода к регулированию жилищного строительства, но эту репутацию подрывают два важных правила: требования к парковке и минимальные размеры участков. Эта политика имеет предсказуемый эффект снижения плотности пригородов, повышения цен на жилье и сокращения доступа к желаемым районам.

Все вышеперечисленные политики не только демонстрируют, что «многоэтажные дома повсюду» — неточное описание того, как выглядит разумная либерализация землепользования, но и то, что скромные изменения с потенциалом значительного увеличения предложения жилья едва ли могут изменить пригородную атмосферу. . Действительно, последние изменения, которые я упомянул (в отношении минимальных размеров участков, требований к парковке и требований к отступлению), даже не требуют изменений в представлении этих районов по одному дому на участок. Вместо этого они делают так, чтобы можно было построить больше жилья в этом стиле.И скромные изменения представляют собой типичные изменения, которые Букер и Клайберн предвидят в своем Законе о доме: «Например, получатель гранта может решить уменьшить ограничения на размер участка, отменить требования к парковке или разрешить дополнительные жилые единицы и многоквартирные дома».

В целом, существует бесчисленное множество способов расширить возможности и доступность жилья за счет «мягкой» плотности. Такие изменения расширяют выбор жилья, позволяя исследовать большую золотую середину между типичным, малонаселенным и зависящим от автомобиля видением пригорода McMansion и плотностью высотных городских кварталов.

Акцент на пригород как на цель либерализации жилищного строительства упускает из виду большую часть общей картины. Правила, ограничивающие строительство нового жилья, распространены повсюду, и густонаселенные города не являются исключением. Книга Кевина Эрдманна Shut Out предлагает новую интерпретацию жилищного пузыря середины 2000-х годов как «кризис беженцев», когда ипотечные займы были вызваны теми, кто хотел жить в густонаселенных городских кварталах, но не мог из-за отсутствия финансовой доступности и доступность и поэтому вместо этого покупали дома в пригородах с низкой плотностью населения.Эту динамику «беженцев» следует учитывать и она создает интересные политические возможности для широкомасштабной реформы землепользования, которая не сосредоточена исключительно на пригородах, на которых я остановлюсь в третьей части.

Кризис доступности жилья в городских районах и его связь с ростом пригородов, безусловно, открывает дверь для контрфактического анализа того, как бы выглядел рынок жилья в США, если бы городам было позволено расти вместе с их населением. Об этом стоит помнить о будущем, но в определенной степени это спорный вопрос: после почти столетия неявной и явной поддержки пригородного развития на федеральном уровне (подробнее об этом во второй части) мы живем в этом мире. жить.

Пригороды не только никуда не денутся, им всегда суждено было существовать в той или иной форме. Как только появились автомобили и общественный транспорт, рост более просторных кварталов в пределах досягаемости от крупных городов был неизбежен. И данные подтверждают мнение о том, что пригороды — популярный выбор места жительства. В 2018 году Pew обнаружил, что, хотя рост городского населения идет в ногу с ростом населения в целом, а рост сельского населения отстает (когда он не является отрицательным), пригороды лидируют по темпам роста населения.Дальнейший анализ, проведенный Pew, показывает, что пригородные округа «растут на противоположных концах возрастного спектра, наблюдая рост среди взрослых в возрасте 65 лет и старше и лиц моложе 25 лет. Но они проигрывают основным городским округам, когда дело доходит до наиболее трудоспособного населения. взрослые люди в возрасте от 25 до 44 лет, которые все чаще проживают в центральных городских округах ».

U-образное возрастное распределение прироста населения в пригородах можно интерпретировать по-разному, особенно если учесть рост, вызванный тем, что люди моложе 25 лет переезжают со своими родителями, по сравнению с работниками в расцвете сил, которые больше переезжают в города.Это говорит о проблемах рынка труда, выходящих далеко за рамки данного эссе, но вполне разумно предположить, что больше фирм перебрались бы в пригородные районы, если бы они знали, что потенциальная плотность населения такова, что у них может быть большой пул рабочих, из которых они могут набираться … или что потенциальные работники не будут удерживаться от приезда из-за более низких доходов за вычетом стоимости жилья. Умеренное увеличение плотности пригородов может сыграть свою роль в решении этих проблем. Как пишет Тео Макки Поллак в книге The American Conservative :

Сегодня маленький городок Америки переживает глубокий экономический и культурный кризис.Местное богатство истощается глобальными корпорациями, и немногие стимулы привлекают таланты, чтобы возместить утраченное. Между тем, многие из наших городов меняются так быстро, что люди не могут узнать или позволить себе места, которые когда-то были знакомы. Короче говоря, наши сообщества не могут реагировать на быстрые изменения, передавая важные традиции или даже предлагая ощущение преемственности. Особенно примечательно то, что среди жертв плохого зонирования есть варианты жилья, которые позволили бы людям оставаться в постоянных сообществах, рядом с семьей, друзьями и группами самопомощи; а также доступные торговые площади, в которых малый бизнес мог бы начать восстанавливать и сохранять местное богатство…

Сам по себе вышеупомянутый дефицит недвижимости был бы проблемой; но они усугубляются тем фактом, что типы недвижимости, которую они представляют — многоквартирные дома и торговые площади на Мэйн-стрит, — в противном случае стали бы строительными блоками традиционных городских центров.Примечательно, что базовое расположение традиционных городов представляет собой культурную традицию, которая восходит к современности, начиная с классической античности [как это видно в более старых европейских городах].

В самом деле, это вовсе не тот случай, когда мы должны жертвовать дружественными, желанными соседями на алтарь экономического роста. Аддисон Дель Мастро, также пишущий для TAC, описывает «новый урбанистический» район в Кентлендсе, частном районе в Гейтерсбурге, штат Мэриленд, примерно в 30 милях от центра города Д.C. Это определенно густонаселенная территория по стандартам пригорода Макмансиона (и жилые дома явились бы явным нарушением многих правил землепользования в пригороде), но высотных домов не видно.

Кентлендс и подобные ему районы необычны. Они напоминают американский взгляд на небольшие европейские города, которые легко проходимы и удивительно густонаселенны, с работой рядом с местами проживания людей.Они также, конечно, являются агрессивно незаконными в соответствии с ограничительными, регрессивными правилами, регулирующими жилищное строительство во многих пригородных районах.

Действительно, вы были бы удивлены, какая часть земли в крупных городах предназначена для индивидуальной застройки одной семьи. Особняком стоит Нью-Йорк, где только 15 процентов жилой площади отведено под индивидуальные дома, но в таких городах, как Портленд (77 процентов), Сиэтл (81 процент) и Лос-Анджелес (75 процентов), львиная доля Жилье — отдельно стоящее на одну семью.Несмотря на то, что они находятся в центральных городских округах, эти районы имеют ощущение пригорода. Это приводит к шокирующе низкой плотности населения. В 2016 году Нью-Йорк лидировал с показателем 28 000 человек на квадратную милю, а Лос-Анджелес и Сиэтл — около 8 500 человек на квадратную милю. В Портленде было менее 5000 человек на квадратную милю. Для сравнения посмотрите на Кентлендс. На площади около 0,6 квадратных миль он вмещает около 5 500 жителей (чуть более 9 000 человек на квадратную милю). Это посрамляет большинство крупных городов США.

Размышляя о Законе о ДОМе или правилах AFFH, предложенных кампанией Байдена, вы должны думать о этих жилых помещениях — пристроенных домах с меньшими размерами участков — а не о многоэтажках повсюду. Пока на них есть спрос и закон , американцы будут мигрировать в эти районы, и рынок будет предлагать такие варианты жилья.

Конечно, большая часть этих данных относится к периоду до вспышки COVID-19, и этот анализ был бы крайне неполным без учета того, что пандемия повлияет на долгосрочные предпочтения в отношении жилья.

Краткосрочные тенденции указывают на то, что люди бегут из городов в пригороды. Снижается городская арендная плата, растут цены на жилье в пригородах. Это кажется предсказуемым ответом на распространение пандемии путем тесного контакта с другими людьми, но расхожее мнение опровергается исследованиями распространения COVID и плотности городов. Оказывается, плотность населения сама по себе не является надежным предиктором передачи COVID. Бедность и ее особенности, включая перенаселенность, являются более сильными предикторами, но они вовсе не присущи плотности.

Заменит ли эта информация расхожее мнение — совсем другое дело. Смогут ли люди усвоить, что плотность городов не связана с передачей болезней? Вернемся ли мы к прежнему положению вещей после того, как COVID пройдет? Не утратит ли тенденция к урбанизации импульс и что-то вроде «бегства белых» 60-х и 70-х годов повторится? Станут ли беспорядки, вызванные жестокостью полиции, движущей силой, выталкивающей людей в пригород? Подобные предположения выходят далеко за рамки этого эссе, но что бы ни случилось, либерализация землепользования необходима как в городских центрах, так и в их пригородных кольцах.

Если тенденция к урбанизации — перемещение в центральные городские округа — ускоряется, тогда города должны приспособиться к своим новоприбывшим, а пригороды должны измениться, чтобы поглотить побочные эффекты. Если люди решат уехать из больших городов и вместо этого хотят жить в пригородах, либерализация такого рода, которая позволила бы увеличить количество Кентлендов, сделала бы эти районы более доступными без ущерба для основных качеств пригородов. Между тем, города могут конкурировать за жителей, снижая стоимость жизни в центре города.

Даже если бы администрация Байдена добилась своего и привязала больше условий к федеральному финансированию через правила AFFH, подписала Закон о жилищном строительстве и позволила Кори Букеру разгуляться в своем подлом плане сделать жилье более доступным, федеральное правительство может сделать лишь так много. Что касается жилищного строительства — большая часть действий осуществляется на уровне штата и на местном уровне, о чем я подробнее расскажу в третьей части. Постановления AFFH и предлагаемое законодательство не требуют изменений к местным кодексам зонирования, а вместо этого привязывают их к федеральным долларам, в результате чего эти деньги идут дальше для федерального налогоплательщика, но также оставляют местным общинам технически возможность отказаться.Пригородные поселки по-прежнему будут существовать, и если домовладение будет востребовано, рынок будет его поставлять. И если администрация Байдена или местные органы власти не разделяют любовь Трампа к выдающимся владениям, если вам нравится ваш дом, вы можете оставить его себе.

Использование «упразднения пригородов» как сплоченного призыва к предотвращению роста жилищного строительства работает только потому, что создает впечатление, что типично американский образ жизни находится под угрозой. Это просто не тот случай. Многие американцы хотят, чтобы жили в более плотных, хотя и не урбанизированных, сообществах, но ограничительные правила не позволяют им иметь этот конкретный вариант «мечты о загородном образе жизни».